不動産投資の手順 ~物件探しから家賃収入までぜんぶ~

👇クリックで応援していただけると励みになります
　

中古戸建をターゲットに不動産投資をしているポポロウといいます。大阪市の港区周辺で活動しています。

本ページでは「初めて不動産投資をする方」を対象に具体的な手順を説明します。不動産投資の手順書としてご参考ください。

はじめに

貯金しているだけのお金を資産にしよう！

貯金しているだけではお金を活用できておらず、お金が死んだ状態です。たまったお金は不動産投資で生きた資産にしましょう。

サラリーマン生活は過酷で日々疲弊していきますが、贅沢をしない質素な生活をしていればお金は貯まっていきます。

貯まったお金を不動産に投資すると不動産収入がはいります。サラリーマン収入+不動産収入で収入が増えていきます。貯まったお金をさらに不動産に投資すると、さらに収入が増えていきます。

私は、1年1戸のペースで中古戸建を購入していき、6年で6戸の中古戸建を所有しています。無借金で不動産年収が500万円超えとなり、キャッシュも2000万円以上貯まりました。この時点で慎ましい生活ならセミリタイアが可能となりました。

私は現金オンリーだったためスローペースでしたが、融資を使って事業拡大をしていけば5年以内には完全FIRE（経済的な独立）が可能だと思います。

不動産投資をはじめたきっかけ（過酷なサラリーマン生活を抜け出したかった）や所有物件の詳細👇

物件に働いてもらい、自分はあまり働かない

不動産投資の本質は「自分で働く」ではなく「物件に働いてもらう」こと。

やることを簡単に言えば「物件を購入して人に貸す」だけ。

ただ、何も考えずに物件を購入するのはNGです。「良い物件」を購入しなければいけません。「クズ物件」を購入しても投資の意味がなく、最悪負債になります。「良い物件」だと鑑定できなければいけません。そのためには勉強と経験が必要です。

なお、「良い物件」の定義は難しく、儲かっているベテラン大家さんに聞いても十人十色の回答をされます。好みや属性、エリア、戦略によって「良い物件」がまったく違います。

不動産投資は収益化までの工程が多く面倒ですが、やっていることはただの事務処理で難しくありません。それに面倒といってもサラリーマンに比べたら全然簡単です。会社の意向を忖度したり、小難しい資料を作って上司に説明する必要がありません。自分で決めて即座に行動できます。

賃貸で収益化してしまえば、何かする必要はほとんどなく、不労所得に近くなります。サラリーマンの毎日8時間以上の過酷な労働をしなくても、低労働でサラリーマン以上の収入が入るようになります。

投資金額と収入のイメージ

売値500万円の物件を購入する場合。

売値500万円以外に、購入のための諸経費が50万円かかり、さらに修繕費が50万円かかりました。初期の投資金額はトータル600万円です。

家賃7.5万円で物件を貸し、年間90万円の家賃収入がはいるようになりました。

なお、毎年10万円の運用費がかかりました。

まとめ👇

イメージしてほしいことは、投資資金600万円で年90万円の家賃収入がもらえます。

注意してほしいことは、物件価格以外に、購入諸経費や修繕費、運用費がかかります。

物件価格と家賃だけで計算しているのが表面利回り。表面利回りに諸経費や運用費を計算にいれたのが実質利回り。利回りは「良い物件」かを判断するための大きな指標になるので計算方法をマスターは必須です。

利回りごとの物件のイメージ（あくまでイメージです）👇

想定する利回りと家賃で投資金額の上限が決まります👇

物件に求める条件

「良い物件」の条件は、各人の属性や好み、活動エリアでまったく異なります。

私は、500万円程度の立地のそこそこ良いボロ戸建が好きです。友達の大家さんは200万円程度の立地の悪いボロ戸建を好んでいます。友達のエリートサラリーマンの大家さんは5000万円程度の超立地の良いボロ戸建を好んでいます。賃貸ではなく売買重視の大家さんもいます。

共通点は奇麗に整えられたピカピカな物件には手を出していないことですね。奇麗に磨かれた物件は誰かの出口になった感じがして嫌だと思う大家さんが多い感じがします笑。ボロ物件を自分で磨いて高く貸して高く売るのが基本路線です。

「良い物件」に正解はありませんが、私が好んでいる条件です👇

詳しくはこちらの記事をご覧ください。👇

良い物件を見つけよう！⇒100件の現地調査をするつもりで

不動産投資は良い物件を見つけることがほぼすべて。

良い物件を購入できれば必ず成功します。その他の工程は後からでもどうとでもなる事務処理です。購入後に調べても問題ありません。

私たちは不動産屋に有力なコネやツテはないので、自分で動いて探すしかありません。以下の工程を繰り返していい物件をみつけましょう。👇

理想は100件の現地調査をすること。最高の1物件がみつかるでしょう。100件は大げさですが、最低20件の現地調査をして良い物件を見つけましょう。

物件の詳しい探し方はこちらの記事をご覧ください👇

良さげな物件を見つけた！⇒本当？

「良さげな物件」が見つかった！！

さて、この物件は本当に「良い物件」なのでしょうか？調べてみましょう👇

不動産ポータルサイトで家賃相場の確認

不動産ポータルサイト（スーモやat homeなど）で、「良さげな物件」と似た条件の物件を検索して家賃をいくらで募集しているか調べましょう。

注意する点は、不動産ポータルサイトの情報は募集中の情報であり成約情報ではない。

家賃9万円で募集していても、家賃9万円が妥当な数値かは不明。家賃が高すぎるので売れ残っているケースが多々あります。

不動産ポータルサイトの情報はあくまで参考程度に。

地元の不動産屋に適正家賃をヒアリング

「良さげな物件」の家賃がいくら取れそうか、物件近隣の不動産店舗にヒアリングしましょう。

ヒアリングテクニック

聞き方は、正直に「購入予定の物件です」と言っても良いのですが、邪険にされる可能性が少しあります。

会話をスムーズにする会話例👇

「この物件のオーナーです。長いこと住んでいただけた入居者様が数ヶ月後に退去予定です。10年前は10万円で貸していたのですが、現在の適正家賃はいくらでしょうか？また、入居者の募集のお願いは可能ですか？可能でしたら是非客付けお願いします！」

「この物件を相続しました。賃貸として貸し出そうかと考えています。参考までに家賃いくらほど取れそうでしょうか？その時は入居者募集お願いします！」

自分はこの物件の所有者であり入居者募集をお願いしたい、と匂わせるのがコツです。オーナーと直接会話ができる仲介業者は元付です。仲介業者にとっても元付を増やすことはメリットのある話なので快く協力してくれます。

担当の仲介業者にレインズデータを問合せ

購入担当の仲介業者に頼んで、レインズデータによる物件エリアの「賃貸成約件数」、「賃貸在庫件数」、「売買成約件数」、「売買在庫件数」と「成約家賃」を聞いてみましょう。頼めば教えてくれると思います。

レインズとは、仲介業者だけが見ることのできる不動産サイトです。賃貸募集中、賃貸成約のデータがあります。一般の人は閲覧できません。

レインズデータで賃貸成約件数が少ない場合（例えば1年間で20件以下）、入居者募集に苦労しそうと予想できます。また実際に成約した家賃で相場家賃をイメージできます。

賃貸成約件数は以下記事で紹介しています。この記事を仲介業者に見せれば話が早いです👇

現地調査を徹底

物件の外観、内観は徹底して確認しましょう。詳しくは👇

周辺環境も確認しておきましょう👇

失敗談（不動産ポータルサイトの情報だけで判断してしまった）

私が最初は不動産ポータルサイトの情報だけで判断してしまいました。

似たような物件が家賃9万円で募集されていたので、少なく見積もっても家賃7.5万円取れると思ってしまいました。

似たような物件が家賃9万円で募集されてる。
少なく見積もっても家賃7.5万円いけるのでは！？

結果、５ヵ月間決まりませんでした泣。

立地に適した家賃、立地を希望する入居者数がとても重要です。適した家賃設定でも、そのエリアに住みたいと思う入居者が少ないときはとても苦労します。

もっとも、家賃の設定は非常に難しいです。どんなベテラン大家さんでも家賃の適正価格が分かっていません。この家賃なら借り手がつくはずと手探りで設定しています。

実質利回りを想定しよう！

購入する物件価格が500万円、家賃収入7.5万円と想定します。その他の諸経費も想定して実質利回りを計算しましょう。

する実質利回りは13.3％です。大阪市内で立地が微妙なエリアとしては妥当な数値だと思います。悪くなさそうなので買ってみましょうか？

実質利回りの計算式についてはこちらの記事をご参考ください。👇

実際にかかった費用（初期コストとランニングコスト）

500万円の物件を購入したときに実際にかかった金額を紹介します。

本章で覚えてほしいことは、物件の購入時にかかる初期コストと賃貸運営時にかかるランニングコスト。

初期コスト ⇒ 物件価格 + 購入諸経費 + 修繕費 + 広告費

物件購入時にかかる購入諸経費は物件価格の10%くらい。

500万円の物件を購入したときに46.85万円の諸経費がかかりました。👇

その他に修繕費（リフォーム費用）と火災保険も考えないといけません。

この500万円の物件は状態は良かったので壁紙張替えとその他修繕をDIYで実施し16万円しかかかっていません。

ランニングコスト　⇒　管理費+修繕費＋税金+火災保険+地震保険

年間のランニングコストも把握しておきましょう。

500万円の物件の年間ランニングコストは約36.6万円でした。
※修繕費は購入価格の5％を積立しておくと安全です。

物件を購入しよう！

「良い物件」だと確信できたら、購入しましょう。物件購入の大きな流れ👇

１．買い付けを申請する
良い物件を見つけたら、買い付けを申請します。

一番早く申請した人に売主との交渉権があります。遅れて申請してきた他の買主は順番待ち。買い付けを申請して、他の買主に買われないようにしましょう。

２．物件価格、契約内容の交渉をする
売主と価格交渉をします。指値に対して売主がNOと言えば交渉は破談、OKと言えば交渉成功。

この物件価格に折り合いがつけば、あとは残置物撤去と引渡し日を決めて契約書の作成にすすみます。

売主側の仲介業者が重要事項説明書と売買契約書を作成します。契約書のテンプレはほぼ決まっていますが、築古の場合は特約に以下が追記されると思います👇

事前にコピーをもらって問題がないかを確認しましょう。書類に不備がなければ売買契約にすすみます。

3．売買契約をする（重要事項説明書、売買契約書にサイン）
基本的に仲介業者の事務所で売買契約を締結します。

まず、宅建士から重要事項説明書の説明を受けます。この重要事項説明書は宅建士の資格保有者しか説明できません。宅建士は必ず宅建士証明書をみせてから自分が宅建士であることを名乗ります。この証明がないときは法律違反なのでおかしいと思ってください。

次に売買契約書の説明を受けます。売買契約書はだれが話しても法律上問題ありまません。仲介業者が説明することが多いです。

問題がなければ重要事項説明書と売買契約書にサインと押印します。

4．登記を依頼する
司法書士に登記を依頼します。約1週間後に登記された書類が送られてきます。

登記することでこの物件の所有者は自分であると公に宣言できます。不審者が入ってきても、警察を呼んで不法侵入罪で追い払うことが可能です。

5．支払いをする。
物件の購入価格、仲介手数料、固定資産税、登記の報酬等を支払います。支払い後、物件の鍵を受け取ります。

以上が物件購入の流れです。もっと詳しくは以下👇

火災保険をつけよう！

購入が終わってひと休みしたいところですが、もう一歩頑張って火災保険をつけましょう。

火災保険とは物件に事故、トラブルがあったときの保険です。台風、火事、地震、盗難、事故などで起きた損害を保険金で補填できます。

代理店を経由して保険会社と契約をします。保険会社と直接契約はできません。

「地元の保険代理店」、「火災保険の一括請求サイト」に問合せして見積もり取得をしましょう。代理店によって得意な保険会社が違うので2，3店舗まわって相見積もりを取りましょう。

私は、損保ジャパン、東京海上日動、AIGと契約をしています。保険会社の選択に迷った場合は一番メジャーな東京海上日動を選べばいいと思います。保険金が下りやすく、動作が早いという評判です。ただ、最近（2023年2月現在）は、どの保険会社も渋くなり支払いが厳しいようです。

悲しいことに築古の戸建物件の保険料はとても高くなっています。保険料はどんどんと値上がりしており、2023年2月時点で4年前の2倍になっています。さらに、いままで火災保険は10年契約できたのですが、5年契約までしかできなくなっています。

火災保険の見積もり取得について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。👇

綺麗にリフォームしよう！

「住みたい！」と思ってくれる部屋にリフォームしましょう。

がっつりお金をかけてリフォームして家賃アップを目指すか、リフォームせずに家賃ダウンで対応するか決めましょう。

私は、初期はお金をかけずに最低限な修繕だけして家賃を下げることが多かった。しかし、最近はお金をかけて奇麗にして家賃アップを目指す方針に変わってきました。

物件1号は、意欲に燃えていたのでDIYで壁紙を張り替えました。土日やGWをつぶして、友人に手伝ってもらったりしました。10万円以下でできましたが、大変で時間がかかり、なにより出来栄えが素人丸出しでした…。

物件2号目以降は壁紙はプロに頼むようになりました。お金は多少かかりますが、出来栄えは美しく短時間で終わります。大家はDIYが出来なくていい。プロに頼めばいいのです。ただ、ひととおりの工程は経験しておくと良いですが。

もっと詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。👇

入居者を募集しよう！

入居者（借主）を募集します。

物件近くの地元不動産屋（仲介業者）に「入居者募集（客付け）」をお願いしにいきましょう。

A4用紙に募集要項を記入して仲介業者に渡します。仲介業者の目線で、仲介業者は何を知りたいか考えましょう。

　物件：〇〇3丁目戸建
【アピール】
内装を全リフォームしました。
新築に近い綺麗な家で快適に過ごせます。
完全な戸建のためマンションによくある隣室の騒音がありません。
静かで落ち着いて過ごせます。

【物件情報】
物件名：〇〇3丁目戸建
所在地：大阪府大阪市港区〇〇〇〇
最寄駅：JR環状線〇〇駅　徒歩15分
賃料：¥75,000
管理費：ゼロ
建物面積：80㎡
敷金： ゼロ
礼金： ゼロ
条件： 住居／オフィス／店舗
設備： キッチン、バス、シャワー、トイレ、洗面化粧台、室外洗濯機置場、給湯器
築年： 1980年
保証会社： 要加入
火災保険： 推奨
構造規模： 木造2階建
契約内容： 普通賃貸借契約２年（自動更新）
ペット：クリーニング費用として家賃１．５カ月分必要です。
備考①： TVは映りません。
備考②：事業用の場合、賃料は課税されます。

AD：1ヵ月
キーボックス ダイヤル式　〇〇〇〇(キーナンバー)　←物件の鍵が入っています。

【家主】
ポポロウ　タロウ
大阪市〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇
090-〇〇〇〇-〇〇〇〇
poporou@〇〇〇〇
ラインのQRコード

【物件の間取】を次ページに挿入
【物件の写真】簡単な写真を次ページに挿入

上記のようにアピールポイントと家賃、物件の情報、自分の情報を記入します。

募集時の注意事項は以下です。

・保証会社：要加入
保証会社は必ず加入させてください。（保証会社への支払いは入居者がします。）
※保証会社は入居者がなんらかの事情により家賃が払えなくなったときに、借主に変わって大家に家賃を立て替えてくれます。

・AD:1ヶ月
賃貸成約時に不動産屋に支払う報酬です。
不動産屋が借主を見つけてきて、賃貸契約が成約しますと、不動産屋に家賃1か月分の7.5万円を報酬として支払います。

・キーボックス　ダイヤル式
物件の鍵を入れたキーボックスを物件前にかけておきましょう。
不動産屋にはキーボックスの解除ナンバーを伝えて、勝手に入ってもらうようにするとお互い便利。
おすすめはキーボックスはこちら。

もっと詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。👇

【おまけ】

入居希望者と賃貸借契約を結ぼう！

入居希望者と賃貸借契約（ちんたいしゃくけいやく）を結びます。

仲介業者に全部任せましょう。賃貸借契約はAD（客付け報酬）の中に含まれていますので追加費用はかかりません。

契約の流れは以下とおりです。貸主（私）がすることは作成された契約書のチェックくらいです。

1. 入居希望者が賃貸借申込書を仲介業者に提出する
   仲介業者は貸主（私）に賃貸借申込書を提出する。
   賃貸借申込書を受け取った貸主（私）は、募集をストップして他の入居希望者を受け付けしないようにする。
   　
2. 入居希望者が保証会社に申請をする
   保証会社（※）が入居希望者の審査をしてOK or NG を出す。
   ※保証会社選びは、特にこだわりがない場合は全保連で良いと思います。
   保証会社の審査が通らない入居希望者は前科ありで危険。トラブルを起こす可能性が高いので入居は断りましょう。
   　
3. 仲介業者から貸主（私）に送られてきた契約書（原案）の内容に合意する
   問題があれば仲介業者に相談して修正していきましょう。
   　
4. 仲介業者は契約書の内容を入居者に合意してもらう
   入居者から「契約書への書名・押印」と「初期費用」をもらいます。
   　
5. 契約書に書名・押印する
   不動産屋は貸主（私）に契約書を持ってきてくれるので、書名・押印します。

以上で賃貸借契約が完了です。

貸主（私）の仕事は、月末に家賃が振り込まれているかをチェックするだけ。

家賃が振り込まれていない場合は、借主に連絡して振り込むように言いましょう。それでも振り込まれない場合は、保証会社に報告して立て替えてもらいましょう。3回振り込まれない場合は保証会社が入居者を追い出してくれます。

賃貸管理をしよう！⇒トラブルなければすることなし！

賃貸は様々なトラブルが起こりえます。

物件の管理を管理会社に任せることが主流です。管理会社に任せる場合の相場は家賃収入の５％程度です。

私は自分で管理しています。入居して2ヶ月くらいはトラブルや問合せが多いのですが、そこを真摯に対応して乗り越えれば、もう問合せはこなくなります。

近場であれば自分で管理すれば良いと思います。

以下はトラブル事例👇

退去手続きをしよう！

入居者から退去通知を受けた場合、残念ながら賃貸契約の終了です。

入居者と連絡をとり退去の手続きをします。手続きは以下のとおり👇

1. 入居者は、解約日の1月前に退去する旨を大家に報告
2. 入居者は、退去届を大家に提出
3. 入居者と大家で、退去立ち合い日の決定
   （立ち合い日が何日にになっても、家賃の日割りはおこなわない。）
   （退去月の家賃は満額発生することを周知。）
4. 入居者は、退去立ち合い日までに残置物の撤去
   （エアコン、照明は設備のため残すよう周知。）
5. 入居者と大家で、退去立ち合いの実行
   （チェックポイント）
   　・残置物はないか
   　・損害箇所はないか
6. 鍵の返却

退去が無事完了しましたら、物件の修繕や掃除をして、また入居者を募集します。

詳細は以下記事を参照ください👇

納税しよう…

みんな大嫌いな納税です…。

この時期は気が重くなりますね。稼げば稼ぐだけ重税されます。不正をすると税務署から手痛い罰則を受けるので、正直に公正に納税しましょう。

確定申告（毎年2/16~3/15）

不動産の収支は確定申告をする義務があります。

確定申告は、1/1~12/31期間の収支を翌年2/16~3/15で申告します。

ざっくりいうと「所得」から所得税を取られます。所得が多いほど税金も多くなります…。

所得 = 売上（家賃収入等） – 経費（かかった年間コスト + 原価償却）

住民税（毎年6月）

6月になると確定申告をもとに、住民税の納税通知書が郵送されます。

「所得」の10％を要求されます。

忘れたころにやってくるので精神ダメージが大きいです…。

おわりに

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

不動産投資は工程がたくさんあり大変ですが、1回経験すれば後はスムーズにできるようになります。

行程を全部覚えて自分ひとりで実施する必要はありません。難しいことは専門業者にお願いすれば良いのです。そもそも賃貸業は工程が多いため自分ひとりで実行することは不可能です。仲介業者、管理会社、司法書士、リフォーム業者、建築会社、大家仲間と協力していかなければいけません。信頼関係を築き上げることが成功するために重要です。

それに大変とはいっても、サラリーマンの業務の方が100倍大変です。サラリーマンよりも労力とストレスが低く、成果は高いです。不動産投資をすると、低労力でサラリーマン収入に近づいてきたと驚きます。

疑問点や要望等はお気軽にこちらからお問い合わせください。この物件を買おうか悩んでいる場合、相談いただければ出来る限り応えます。

👇クリックで応援していただけると励みになります