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私は不動産投資では利回りを重要視しており実質利回り12％以上の高利回りの物件を目指しています。
しかし、利回り12%以上の物件は見つけにくく運用が大変です。
利回り8%～10%の物件はちょっと頑張れば見つかり、運用はちょっと大変です。
利回り6%未満の物件は見つけやすく運用が簡単です。
本ページでは利回りごとの物件の特徴を紹介します。
※大阪市内の物件の特徴です。大阪市以外の地域では当てはまらないのでご注意ください。
実質利回りごとの物件の特徴
※「実質利回りとは？」は以下記事を参照ください👇
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利回りの計算方法
実質利回り12％の物件の特徴
実質利回り12％の物件は見つけること自体が難しいです。運が悪ければ3ヶ月探しても見つかりません。
運よく見つかっても難あり物件がほとんどです👇
- 土地：借地権
- 再建築：不可能
- 物件構造：テラスハウス
- 立地：都心近く（※1）
- 築年数：築古（築30年以上）
■都心とは
大阪市の中央区・西区・北区・天王寺区・浪速区・福島区
■都心近くとは
大阪市の都島区、此花区、港区、大正区、西淀川区、淀川区、東淀川区、東成区、生野区、旭区、城東区、鶴見区、阿倍野区、住之江区、住吉区、東住吉区、平野区、西成区
👆上記のとおり難があるため資産価値が低く売却が難しくなります。
しかし、稼ぐ力があります👇
- 難あり物件を1000万円で購入し、12％でまわした場合
➡年間家賃収入が120万円 - 難なし物件を1000万円で購入し、6％でまわした場合
➡年間家賃収入が60万円
👆上記例のとおり稼ぐ力はとても強いです。同じ1000万円を投資してもリターンが大きく異なります。
この場合、私は資産価値を犠牲にして、高利回り12%の物件を購入するでしょう。
実質利回り12％の物件は、探すこと自体が大変で、購入後も修繕が大変で売却先が見つかりにくいという苦労は多いのですが、その苦労を厭わなければリターンは大きいです。
実質利回り8％~10％の物件の特徴
実質利回り8％~10%の物件はちょっと頑張れば見つけることができます。1ヶ月ほど真剣に探せば見つかると思います。
所有権・再建築可能・戸建・築浅が候補にはいり、資産価値が上がります👇
- 土地：所有権
- 再建築：不可能 or 可能
- 物件構造：テラスハウス or 戸建
- 立地：都心近く
- 築年数：築古（築30年以上）or 築浅（築30年未満）
実質利回り8％~10％は頑張れば見つかり、手間もそこまでかからないのでバランスが良い利回りです。
大家業が長い場合、実質利回り12%以上の物件探しやボロ家のトラブルに疲れてしまい、ストレスの少ない物件が欲しくなります。大家業が長いため資産があるので、利回りよりもストレス軽減を重視し8%～10％でちょうどいいという意見が多いです。
実質利回り6％の物件の特徴
ある程度資産を所持している熟練投資家は利回りを犠牲にしてもストレスの少ない資産価値の高い物件が欲しくなります。
修繕、入居者募集、物件売却で苦労したくありません。
- 土地：所有権
- 再建築：可能
- 物件構造： 戸建
- 立地：都心近く or 都心
- 築年数：築古（築30年以上）or 築浅（築30年未満）
👆実質利回り6%だと都心も狙えます。
都心の場合、立地がいいため入居者が簡単に決まり、家賃も強気価格でいけます。資産価値があるので売却も簡単になります。
良いこと尽くしですが、その代償として利回りが低くなります。
実質利回りごとの物件の特徴一覧表（大阪市）
ざっくりとですが大阪市内で実質利回りごとの物件の特徴をまとめました👇
| 利回り | 土地 | 再建築 | 物件構造 | 立地 | 築年数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 14% | 借地権 | 不可能 | テラスハウス | 都心近く | 築古 |
| 13% | 借地権 | 不可能 | テラスハウス | 都心近く | 築古 |
| 12% | 借地権 | 不可能 | テラスハウス | 都心近く | 築古 |
| 11% | 借地権 or 所有権 | 不可能 or 可能 | テラスハウス or 戸建 | 都心近く | 築古 |
| 10% | 所有権 | 不可能 or 可能 | テラスハウス or 戸建 | 都心近く | 築古 |
| 9% | 所有権 | 不可能 or 可能 | テラスハウス or 戸建 | 都心近く | 築古 or 築浅 |
| 8% | 所有権 | 不可能 or 可能 | テラスハウス or 戸建 | 都心近く | 築古 or 築浅 |
| 7% | 所有権 | 可能 | 戸建 | 都心近く | 築古 or 築浅 |
| 6% | 所有権 | 可能 | 戸建 | 都心近く or 都心 | 築古 or 築浅 |
| 5% | 所有権 | 可能 | 戸建 | 都心 | 築浅 |
| 4% | 所有権 | 可能 | 戸建 | 都心 | 築浅 |
不動産投資では立地はとても重要です。良い立地の物件は利回りを6%まで下げないと見つからないでしょう。
まとめ
- 利回り12%以上の物件は、見つけにくく、難があり、苦労が多い
- 利回り8%～10%の物件は、頑張れば見つかり、苦労はそこそこ
- 利回り6%未満の物件は、見つけやすく、資産価値があり、苦労が少ない
投資なので高利回りを狙うべきですが、実質利回り12%以上の物件はなかなか見つからず苦労が多いです。実質利回り8~10％がバランスが良いと思います。
私（ポポロウ）は、実質利回り12％以上を目指してしますが、近年（2022年9月）では物価上昇か外国人の買い占めかで利回り10%もなかなか見つからない状況です。
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