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不動産投資において最も重要なことは良い物件を購入すること。これがほぼすべてです。
購入後のこまごまとした工程は、購入後に調べても問題ありません。後からでもどうとでもなる事務処理にすぎません。
では、どのように良い物件を見つけるか？は、立地の勉強です。自分の不動産投資活動エリアのエキスパートになりましょう。そのエリアで、売りに出された良い物件を購入するのです。
なお、良い物件を見つけるスマートな方法はなく、泥臭い地道な作業の継続が必要です。「物件情報を集め、現地調査する」この繰り返ししかありません。
現地調査を100件するという意志を持つ（現実的には最低20件）
- 1000件の物件情報をインターネットなどで集める
- 100件の物件を現地で確認する
- 10件に買い付けを申し込む
- 3件に融資交渉をする
- 1戸の購入する
大家の法則に「1000：100：10：3：1の法則」があります👆
「100件の現地調査をすれば1件購入できますよ」という話。それだけの根気が必要だという戒めです。
現実的には100件は大げさだと思いますが、最低20件の現地調査が必要です。
物件探しは根気が必要です。1，2ヶ月で良い物件に当たることはまずないと考えてください。諦めずに継続していくことで「当たり物件」に出会えます。そのチャンスをモノにしましょう。
チャンスをモノにするには、相場勘を把握しておくことが大事。その立地での売買価格、売買需要、賃貸価格、賃貸需要などの勉強が必要です。良い物件を見つけた時にすぐに行動できるようにするためです。
相場勘を養って活動エリアのエキスパートになろう
物件の価値を鑑定できなければいけません。
不勉強な売主や仲介業者が売りに出した価値のある物件。これを狙います。
相場観を養うためには、毎日物件をみることです。具体的には、不動産ポータルサイトで掲載された新物件をみていきます。その物件を購入した場合のシミュレーションをしていき、分からない要素は調べて勉強します。
- 指値はいけそうか？
- 家賃はいくらか？
最低限のリフォームで8万円
高級リフォームで10万円 - 表面利回り
満額の表面利回り
指値の表面利回り - 実質利回り
指値でリフォームした場合の実質利回り - 賃貸需要はあるか？
- 売買需要はあるか？
道路ひとつまたぐだけで価値が変動します。地元の仲介業者にこの住所の物件の価値を問合せる作業も重要です。
この作業を繰り返し、自分の活動エリアのエキスパートになるのです。そして、活動エリアで価値ある物件が出てきたらモノにしましょう。
物件検索と現地調査の手順
良い物件があったら現地調査をしましょう。具体的な方法を紹介します👇
不動産物件の情報サイト（一般向け、投資用、投資用特化）
不動産ポータルサイトから物件を探しましょう。
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物件検索の詳しい手順は以下記事を参照ください👇
合わせて読みたい
インターネットでの物件検索手順
現地調査を取り付け
ポータルサイトで良さそうな物件があったら現地調査を取り付けます。
掲載されている電話番号に電話しましょう。
サイトお問い合わせフォームもあるのですが電話の方が手っ取り早いです。営業時間外の場合に利用すればいいかと思います。
現地調査で物件と環境を確認
物件の内装、外装の状態確認はもちろんですが、周辺環境も見て回りましょう。現地には電車と徒歩で向かいます。以下点をチェックしておくといいでしょう。
- 駅から物件まで徒歩〇分
- 駅前の環境
駅周辺のにぎわい
不動産屋の店舗数 - 物件周辺の環境
騒音・悪臭
忌避施設はないか
周辺の賑わい
こちらも合わせてご覧ください。👇
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物件購入前の瑕疵チェック
合わせて読みたい
借地権、再建築不可、テラスハウス⇒安いけど注意
不動産仲介業者にヒアリング
現地調査で仲介業者さんに物件についてヒアリングしましょう👇
- 売却理由は？
- いつから売りにだされているか？
- 反響は？
- 元付（もとづけ）か？客付（きゃくづけ）か？
それぞれの質問の意図は以下です👇
売却理由は？
「親から相続したが不要な物件」や「急な引っ越しで不要になった物件」の場合は、売主は急いで処分したいため指値（値引き）が通りやすい。
数カ月前に買ったばかりですぐに売りに出されている場合は、業者が転売目的で売っているケースが多く、指値（値引き）は通りにくい。
合わせて読みたい
内見物件の購入を断念③ 高額転売用物件だった
いつから売りにだされているか？
売れ残っている期間が長ければ、売主ははやく売りたいと焦っているため、指値（値引き）が通りやすい。
私の実体験で、約550万円で売りに出されていた物件がありました。
約500万円の指値で購入可能でしたが、さんざん迷った結果購入を断念しました。
その1年後に400万円でどうか？という話がきて、購入しました。
売主は1年間物件が売れなかったので弱気になったのでしょうね。
上記実例のように、長期間売れ残っている場合は大胆な指値が通る可能性があるので交渉する価値があります。
反響は？
問合せや買い付け申し込みがどれだけ集まっているかの確認です。あまりに競争相手が多い場合は時間の無駄になるので諦めた方が無難です。
元付（もとづけ）か？客付（きゃくづけ）か？
元付は売主が物件の売却を直接依頼した不動産仲介業者で、売主と直接交渉できます。
買主（私たち）と会話している不動産仲介業者が元付の場合は、詳しい情報や値下げ交渉が期待できます。なぜなら、元付は客付けを挟まなければ仲介手数料を売主と買主（私たち）両方から取得できるので利益が大きくなります。そのため、売買を成功させようと値下げ交渉を売主にしてくれるケースが多いです。
客付は買主（私たち）が購入を依頼した仲介業者のことで、売主と直接交渉できません。そのため、客付からは詳しい情報は期待できず、値下げ交渉も元付を間に挟むためレスポンスが悪くなります。元付は仲介手数料を売主からしかもらえないのでやる気をなくし値下げ交渉してくれないケースもあります。
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