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良い物件が見つかったら物件の購入に進みます。
本ページでは物件購入の流れを紹介します。
買い付け申込を提出する⇒早ければ有利！
現地調査で購入したい物件が決まったら「買い付け申込書」を提出します。基本的に仲介業者が用意するフォーマットに記入すればいいです。
「〇〇円に値下げしてくれたら購入します」と希望価格を書き入れます。
買い付け申込は、仲介業者と売主に対して「購入の意思がある」と意思表示する行為です。買い付け申込を行うと、売主に購入の意志が伝えられます。その物件が他の買主に買われないように「押さえる」効力があります。
不動産業界には早い者順の文化があり、希望価格が安すぎて相手にされない場合を除けば、先に意志表示をした者が優先的に交渉権を得ます。
Aさんが最初に500万円で買い付け申し込みをして、その後にBさんが510万円で申し込みをしたとします。
売主は高く売れるBさんと交渉したいのですが、最初に意思表示をしてくれたAさんをないがしろにすることは道理に反する気持ちになるのです。
この場合はAさんに交渉権が与えられることが多いです。
買い付け申込書は「意思表示」であり「契約書ではない」ため、法的な拘束力はありません。提出後にキャンセルしても違約金・キャンセル料は発生しません。しかし、何度も勝手にキャンセルをすると不動産会社からの信用を失いますので注意してください。
売買契約に向けてのの価格交渉・事前準備
買い付け申込の希望購入価格はおよその価格でしたが、物件の状態や契約内容の詳細を確認してより具体的な価格を決めます。価格に折り合いが付いたら、売買契約に進みます。
売主側の仲介業者が重要事項説明書と売買契約書の２つの書類を作ります。売買契約日の前に書類のコピーをもらって内容を確認しておきましょう。
重要事項説明書に書かれている内容に間違いがないか確認します。分からないことがあったら仲介業者に問合せしましょう。ここで安易にOKとせず、納得できるまで確認しましょう。
- 物件の所在地、間取、構造、築年数
- 中古物件の付帯設備表、物件状況確認書
- 費用：物件価格、固定資産税等の清算
- 契約の解除について
売買契約の流れ
売買契約日になりましたら指定場所へ行きます。指定場所は仲介業者の事務所が多いです。
- 売主 ※仲介業者に全任せで売主はいないケースもあります。
- 買主（私達）
- 仲介業者
- 宅建士
- 司法書士
売買契約で実施されること👇
- 重要事項説明書の説明を宅建士から聞く。
- 売買契約書の説明を仲介業者から聞く。
- 重要事項説明書と売買契約書にサインと押印をする。
- 司法書士に登記を依頼する。
- 支払いする。
- 物件の鍵をもらう。
重要事項説明を聞く
売買契約当日に、「重要事項説明書」が渡され説明されます。問題なければサインと押印をしましょう。
「重要事項説明」とは、物件購入時の契約に関する重要な事項についての説明です。国家資格「宅建士」の有資格者のみが説明できます。説明の前に「私は宅建士の資格を持っています」と名刺等が渡されるはずです。
ここが「売買契約」前に物件の問題点を洗い出す最後のチャンスです。なんでも聞いて問題点を解消しましょう。
売買契約を締結する
売買契約書の説明を聞きます。問題なければサインと押印しましょう。
確認ポイントは、重要事項説明とのずれがないかです。売買契約の内容については、重要事項説明のように法律で宅建業者に説明が義務付けられているものではありませんので、自分でチェックする必要があります。
売買契約を締結してしまうと、「やっぱり買うの辞めた！」はできません。違約金が発生するので注意してください。
登記を依頼する
司法書士に登記を依頼します。
登記簿と呼ばれる公の帳簿に、不動産の所有者などに関する情報を記す行為です。登記をすることで、この物件は自分のものであることが公に認められ、所有権を主張し、自分の不動産を守ることができます。不審者に占拠されても不法侵入者として警察を呼ぶことができます。
今回は、物件の所有権を売主から買主（私）に変更するため、「所有権移転登記」が該当します。登記は自分で行うことも可能ですが、少し難しいです。
基本的には、「司法書士」の資格をもつ専門家に依頼してやってもらいます。
登記を仲介業者に任せてしまうと割高になる可能性があるので注意しましょう。
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登記費用が割高になった
インターネットで登記できる事務所を探して依頼すれば登記費用を安く抑えることができます。
「不動産登記 大阪市（←物件の近隣場所）」でネット検索をすれば、不動産登記をお願いできる事務所がたくさんヒットしますので見積もりを取りましょう。500万円程度の物件でしたら、11万円以下の見積もりを貰えればOKです。
支払いする
売買契約にのっとり支払いをします。物件金額と諸経費をまとめて支払います。
以下は500万円の物件購入時の諸経費込みの詳細です👇
| 名称 | 金額 | 支払先 |
|---|---|---|
| 物件価格 | 5,000,000円 | 売主へ（前金に分けるケースもあります。） |
| 仲介手数料 | 226,800円 | 不動産屋へ |
| 登記 | 131,000円 | 司法書士へ |
| 収入印紙代 | 1,000円 | 不動産屋へ（売買契約書に貼ります） |
| 固定資産税 | 9,263円 | 売主へ（売主が払っていた未来分） |
| 合計 | 5,368,063円 |
平日でないと銀行の窓口はやっていないので、私は契約日に有給を取得し銀行窓口で550万円をおろして、そのまま不動産屋にいって支払いました。
支払い後に物件の鍵をもらいます。
以上で、物件の購入は完了です。
おまけ：初めての購入の精神状態
はじめての購入はとても葛藤があります。（私は毎回ストレスはありますが。）
500万円の物件を購入するには諸経費（10%くらい）を含めると550万円必要です。
※その他にも修繕費、火災保険、管理費等がかかってきます。
550万円は大企業の中堅サラリーマンの年収相当です。
1年間、毎日朝早く起き、満員電車にのって、遅くまで仕事を頑張り、嫌な上司や客に頭を下げ、プライベートは勉強し、休日は会社のために体調を整え、理不尽に耐え、耐えて耐えて耐えて、ようやく手に入る金額です。
税金や生活費を差し引くと残るお金はわずかですし。なんだか泣けてきました…。
その命そのものお金を、価値があるのかないのか分からない古ぼけた中古物件に使うというのですから、葛藤はします。
大金を得体のしれないもの（中古物件）に使える人はあまりいないので、ここがひとつの壁です。
不動産投資をやる人は増えていますが、工程の多さと大金が必要なため敷居は高く株・FXをよりも競合は少ないです。株・FXよりもリスクは少ないのでおすすめをします。
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