「立地の悪い低価格の物件」に注意【物件探し】

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安い物件を探していると立地の悪い物件がヒットします。そういった物件の価格だけをみて「安い！買おう！」と判断するのは危険です。

その物件が本当に安いのかは相場を把握していないと判断できません。実際にいくらで売買されているかを調査する必要があります。

実際に大正区（大阪市）エリアで、物件探しをしていきます👇

大正区はJR大正駅に近いほど立地が良い

判断しやすい陸の孤島の大正区をターゲットにします。

大正区の立地は単純に「JR大正駅に近ければ立地が良い、遠ければ立地が悪い」と言えます。細かい条件は置いておいて、この乱暴な条件で話を進めます。

なお、番地は数が小さい方がJR大正駅に近いので、序列は「 1丁目 ＞ 2丁目 ＞ 3丁目 」です。

大正区で不動産投資を検討される場合は以下を参考ください👇

合わせて読みたい

大正区(大阪市)の不動産投資について賃貸成約件数から調査

売出中の在庫物件

レインズで売出中の在庫物件（売買成約していない物件）を検索します👇

上記条件でヒットした「売出中の在庫件数」👇

番号	地区	価格 （万円）	建物面積 （㎡）	建築年 （年）	大正駅まで 徒歩（分）
①	南恩加島６丁目	580	67	46	48
②	泉尾５丁目	600	50	53	22
③	南恩加島６丁目	680	52	45	48
④	平尾３丁目	700	56	66	43
⑤	泉尾３丁目	789	52	64	16
⑥	南恩加島６丁目	830	71	42	48
⑦	平尾３丁目	930	72	58	43
⑧	南恩加島２丁目	980	68	44	41
⑨	鶴町１丁目	980	65	53	58
⑩	南恩加島２丁目	980	52	33	41
⑪	南恩加島６丁目	990	83	45	48

👆マップに書き出します。駅に比較的近いのは⑤、②。他は徒歩40分以上と駅から遠い場所にあります。

ここで、立地を軽視して「①南恩加島6丁目、580万円」を安いと判断して購入するのは危険です。①は安くないから売れ残っているのです。①を満額580万円前後で購入してしまうと、自分が売り出す時には350万円~450万円以下でしか売れずに損をする可能性があります。

これらの検索でヒットした物件は、特に特徴がないためこのまま売れ残る危険があります。安易に手を出すのは危険です。

売却済の成約物件

次に、実際に売買された物件をレインズで調べてみます。

上記条件でヒットした「売却済の成約物件」👇

番号	地区	価格 （万円）	建物面積 （㎡）	建築年 （年）	大正駅まで 徒歩（分）	特徴
①	南恩加島６丁目	600	110	45	48	安い、広い
②	平尾３丁目	600	119	66	43	安い、広い
③	北恩加島１丁目	700	77	40	28
④	泉尾５丁目	780	99	44	22
⑤	南恩加島６丁目	950	83	26	48	新しい
⑥	三軒家東２丁目	980	53	45	9	駅に近い
⑦	南恩加島６丁目	1000	80	24	48	新しい

成約している物件は特徴があり、エッジが効いています👇

興味深いのは「立地の良い⑥」は「立地は悪いが2倍広い①」よりも価格が1.6倍高いこと。広さよりも立地が重要視されているのが分かります👇

番号	地区	価格 （万円）	建物面積 （㎡）	建築年 （年）	大正駅まで 徒歩（分）	利点
①	南恩加島６丁目	600	110	45	48	安い、広い
⑥	三軒家東２丁目	980	53	45	9	駅に近い

在庫物件と成約物件の比較

広さが違う

番号	地区	価格 （万円）	建物面積 （㎡）	建築年 （年）	大正駅まで 徒歩（分）
成約①	南恩加島６丁目	600	110	45	48
在庫①	南恩加島６丁目	580	67	46	48

成約①と在庫①を比べると、同じ条件で成約①は広さが1.6倍広いことが分かります。

こうして成約物件と比較すると在庫①の価格は割高と判断できます。比較しないで価格だけをみて在庫①を安いと判断してしまうこと危険だと分かります。

実際にいくらで売買されているかを調査することが重要。

新しさが違う

番号	地区	価格 （万円）	建物面積 （㎡）	建築年 （年）	大正駅まで 徒歩（分）
成約⑦	南恩加島６丁目	1000	80	24	48
在庫①	南恩加島６丁目	580	67	46	48

お金がないので立地の悪さを覚悟して低価格の在庫①を購入したいと考えます。

この場合成約⑦に注目すると築24年で1000万円で売買成約しています。在庫①を築24年レベルのリフォームをすれば1000万円弱（広さも考慮）で売れる可能性があります。

築24年と築46年では間取りが全然違うため、リフォーム費用は嵩みますが…。トイレの部屋が小さいため拡張、キッチンの隣にあるお風呂の場所変更、階段が狭い、部屋が狭いため壁取っ払いなどなど。

在庫①を600万円で成約⑦のようにピカピカにフルリフォームできるとします。その場合、400万円で購入できれば損失の可能性が小さくなります。ダメもとで在庫①を400万円で指値して、ダメならスッパリと諦めましょう。

このように売却も考えて活動してくと、失敗する可能性が小さくなります。

まとめ

価格だけで物件を「安い！」と判断するのは危険。実際にいくらで売買されているかを調べて相場価格を把握することが重要。

相場を把握して「購入価格 ≦ 売却価格」となる物件を購入するようにしましょう。探し続ければ、相場を分かっていない割安物件がポンと出てくる可能性もあります。

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