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大正区（大阪市）の不動産投資についてレインズの賃貸成約件数の観点から調べました。
大正区での不動産投資にご参考ください。
結論から言いますと、大阪駅に近い三軒家西、三軒家東、泉尾は入居者募集が容易な好立地ですが、それ以外の町は入居者募集が難しいです。
大正区の概略図
「みんなの行政地図」様から参照した大正区の地図に駅を書き込みました。駅が大正駅ひとつしかありません。
大正区の賃貸成約件数
👇大正区の町ごとの賃貸成約件数（以降「成約件数」）です。2022年の1年間に登録されたレインズのデータを参照しています。賃貸相場はCHINTAIの「大阪市大正区の家賃相場情報」を参照しています。
| 町名 | 戸建 （件） | マンション （件） | 家賃相場 （万円） |
| 三軒家東 | 6 | 219 | 5.8 |
| 三軒家西 | 4 | 126 | 5.58 |
| 泉尾 | 6 | 79 | 6.1 |
| 平尾 | 10 | 25 | 5.5 |
| 南恩加島 | 9 | 15 | 6.2 |
| 千島 | 1 | 14 | 6.15 |
| 小林西 | 0 | 13 | 4.75 |
| 小林東 | 0 | 13 | 5.2 |
| 北恩加島 | 0 | 5 | – |
| 北村 | 1 | 4 | 5.5 |
| 鶴町 | 6 | 2 | 5.25 |
| 船町 | 0 | 0 | – |
成約件数の多いトップ３は三軒家東、三軒家西、泉尾でした。共通店は大正駅に近いこと。
4位の平尾の賃貸成約件数がガクっと下がって35件しかありません。トップ3の町以外は入居者募集が難しいように感じます。
鶴町と南恩加島には利回りの良い物件がよくでていますが、入居者募集が難しいことを考慮して決めるべきです。
大正区の賃貸成約率
成約数に賃貸在庫数（以降「在庫数」と呼びます）のデータも加えて賃貸成約率（以降「成約率」と呼びます）をだしてみます。
在庫数は成約数と同様に、2022年（1年間分）のレインズ在庫データを参照しています。レインズに登録され賃貸募集されていますが、まだ成約されていない件数が在庫数です。
成約率 = (成約件数) ÷ ( (成約件数) ＋ (在庫件数) )
| 町名 | 成約率 | 戸建 （成約件数） | マンション （成約件数） | 戸建 （在庫件数） | マンション （在庫件数） | 家賃相場 （万円） |
| 三軒家東 | 73.77% | 6 | 219 | 6 | 74 | 5.8 |
| 三軒家西 | 71.04% | 4 | 126 | 3 | 50 | 5.58 |
| 北村 | 62.50% | 1 | 4 | 1 | 2 | 5.5 |
| 小林西 | 61.90% | 0 | 13 | 0 | 8 | 4.75 |
| 泉尾 | 57.43% | 6 | 79 | 4 | 59 | 6.1 |
| 北恩加島 | 55.56% | 0 | 5 | 0 | 4 | – |
| 千島 | 50.00% | 1 | 14 | 0 | 15 | 6.15 |
| 小林東 | 50.00% | 0 | 13 | 1 | 12 | 5.2 |
| 鶴町 | 50.00% | 6 | 2 | 2 | 6 | 5.25 |
| 平尾 | 48.61% | 10 | 25 | 9 | 28 | 5.5 |
| 南恩加島 | 40.00% | 9 | 15 | 11 | 25 | 6.2 |
| 船町 | 0% | 0 | 0 | 0 | 0 | – |
賃貸成約率の高い60％以上の町は三軒家東、三軒家西、北村、小林西でした。大正区の町はすべて成約率は高いです。
大正区の特徴
区全体が運河に囲まれた島状の地形です。そのため外へのアクセスが難しく、2021年の統計では大阪市24区の中で最も人口が少ない区です。
駅は大正駅ただひとつ
👆大正区には駅は大正駅ひとつしかありません。そのため大正区の外に出るためには大正駅に行かなければいけません。
👇大正区の南西部にある鶴町のIKEAから大正駅に向かうとバスで30分かかります。徒歩30分ではなくバス30分です。南部からの大正区外へのアクセスはとても悪いと言えます。
とはいえ、鶴町から大正駅の間は早朝から深夜まで運行頻度の高いバスが走っているため交通の不都合はありません。
しかし、県外の人はそういったことは分からないため、県外の人が鶴町や南恩加島に引っ越すことはあまりありません。大正区に住んでいる人がより安い家賃を求めて大正区南部に引っ越しが主な流れです。
大正駅を利用せずに外に出るのは大変
大正駅を利用しないで、大正区の外にでる場合。
大正区は陸の孤島のため徒歩や自転車で大正区の外に出ることは大変です。
👇地図のとおり、大正区の外に出るには8本ある橋を渡る必要があります。（渡し舟もあるのですが割愛）
①、②、⑧の平坦で容易に渡れる橋です。
しかし、③、④、⑤、⑥、⑦の橋は階段（勾配）がきつく渡るのが大変です。特に④、⑤、⑥の橋は勾配と距離が大きいため徒歩はまず無理です。自転車でヒイヒイ言いながら渡る橋です。
④千本松大橋（通称：メガネ橋）はグルグルと上がっていく必要があります。徒歩は無理、自転車も相当体力を削られ、車でも面倒を感じる橋です。
まとめ
大正区で不動産投資をする場合、大正駅近くの三軒家東、三軒家西、泉尾が賃貸募集に困ることがない立地が良いです。
しかし、大正駅から遠い場所（小林西、小林東、平尾、南恩加島、鶴町）は交通の便が悪く、県外からの引っ越し先候補に入りにくいため入居者募集に苦労する危険があります。
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