港区(大阪市)の不動産投資について賃貸成約件数から調査

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港区（大阪市）の不動産投資についてレインズの賃貸成約件数の観点から調べました。

大阪市此花区で不動産投資をする場合にご参考ください。

港区の概略図

👆「みんなの行政地図」様の港区の地図を参照しております。

👆この地図に駅と主要施設をを書き込みました。

港区の特徴としまして、弁天町駅に電車が2線（JR環状線、大阪メトロ中央線）通っています。

主要施設は、ジンベエザメがいる海遊館、世界一低い山の天保山、武道館やプールがある八幡屋公園、近くにコンサートや野球の京セラドーム（港区ではなく西区）があります。

大阪市港区の賃貸成約件数

👇大阪市港区の町ごとの賃貸成約件数（以降「成約件数」と呼びます）。2022年の1年間に登録されたレインズのデータを参照しています。賃貸相場はCHINTAIの「大阪市港区の家賃相場情報」を参照しています。

町名	戸建 （件）	マンション （件）	賃貸相場 (万円)
市岡元町（いちおかもとまち）	5	236	5.85
弁天（べんてん）	1	210	5.57
南市岡（みなみいちおか）	15	181	6.4
波除（なみはた）	0	145	5.9
磯路（いそじ）	3	93	4.75
夕凪（ゆうなぎ）	4	89	5.49
築港（ちっこう）	2	80	4.9
市岡（いちおか）	7	67	5.62
三先（みさき）	4	65	5.9
港晴（こうせい）	3	40	5
八幡屋（やはたや）	2	35	4.6
田中（たなか）	5	19	4.25
池島（いけじま）	2	12	–
福崎（ふくざき）	0	1	–
石田（いしだ）	0	0	–
海岸通（かいがんどおり）	0	0	–

成約件数の上位５が、市岡元町（241件）、弁天（211件）、南市岡（196件）、波除（145件）。この5町は成約件数が1年で100件以上あるため賃貸募集が容易といえます。いずれも弁天町駅徒歩10分圏内の場所。

その次に成約件数が多いのが磯路（96件）、夕凪（93件）、築港（82件）、市岡（74件）、三先（65件）でした。成約件数が65件~96件で、これも賃貸募集は容易といえます。

その他の港晴、八幡屋、田中、池島は賃貸成約が50件未満のため、賃貸募集がすこし難しいといえます。県外からの引っ越しはなく、大阪市内の住人が安さを求めて引っ越す場所と考えられます。

なお、福崎、石田、海岸通は工場地区で住宅街ではありません。

港区はどのエリアでも成約があるので、どのエリアの物件を購入しても比較的簡単に賃貸成約ができると考えられます。

大阪地港区の賃貸成約率

成約数に賃貸在庫数（以降「在庫数」と呼びます）のデータも加えて賃貸成約率（以降「成約率」と呼びます）をだしてみます。

在庫数は成約数と同様に、2022年（1年間分）のレインズ在庫データを参照しています。レインズに登録され賃貸募集されていますが、まだ成約されていない件数が在庫数です。

町名	成約率	戸建 （成約件数）	マンション （成約件数）	戸建 （在庫件数）	マンション （在庫件数）
福崎	100.00%	0	1	0	0
三先	72.63%	4	65	4	22
市岡元町	67.70%	5	236	4	111
南市岡	64.90%	15	181	7	99
夕凪	62.00%	4	89	4	53
弁天	55.82%	1	210	3	164
磯路	50.53%	3	93	3	91
築港	49.10%	2	80	0	85
波除	48.01%	0	145	1	156
港晴	42.16%	3	40	4	55
田中	40.00%	5	19	1	35
池島	40.00%	2	12	4	17
八幡屋	37.76%	2	35	5	56
市岡	23.34%	7	67	18	225
石田	0.00%	0	0	0	0
海岸通	0.00%	0	0	0	0

賃貸成約率が高い地区

三先、市岡元町、南市岡、夕凪が成約率60％以上と高い。

この4町に共通するのは国道172号に面していること。

国道172号は、大阪府大阪市港区の大阪港から大阪市中央区に至る一般国道です。6車線と広く、多くの飲食店や事業店が点在しています。大阪市中央区へ続く道のため多くの車やバスが通っています。徒歩、自転車の交通量も非常に多い。

賃貸成約率が低い地区

意外だったのが市岡の成約率が23.34%と低かったこと。賃貸募集件数（在庫件数）225件に対して成約件数74件と低い。

これは市岡が人気がないというよりは、市岡の南側が人気がないと推測します。市岡の南側は、弁天町駅まで徒歩15分、国道172号からも少し遠くなっていてお店はありません。少し利便性が低くなります。

大阪市港区の魅力

大阪市港区は魅力にあふれた地区。

交通アクセスが良い

弁天町駅から主要駅へのアクセスにかかる時間👇

駅	電車	車	自転車	徒歩	距離 （徒歩）
大阪駅	7分	12分	26分	67分	5.5km
なんば駅	14分	10分	18分	45分	3.4km
本町駅	6分	7分	19分	47分	3.6km
天王寺駅	8分	10分	32分	76分	5.7km
新大阪駅	15分	16分	40分	113分	8.8km
京橋駅	16分	14分	34分	96分	7.5km

表のとおり主要駅までのアクセスが非常に良い。

電車や車を使えば15分以内で主要駅に行くことができます。自転車でも30分でいけるため通勤圏内です。交通インフラの障害があっても歩いて帰ることも可能。

スーパーマーケットの激戦区、日用品が充実

港区はスーパーマーケットの激戦区。

弁天町駅周辺にロピア、ナショナル、ライフと大きなスーパーが並びます。その周辺にもニッコー、サンディ、アプロ、関西スーパが点在しています。西区まで足をのばせばイオン、玉手、八百鮮。毎日どこかのスーパーで特売をしているので、熟練の主婦は特売日やセールを熟知して、数店回っているそうです。

また西区まで範囲にいれると徒歩20分圏内にMEGAドン・キホーテ、ユニクロ、エディオン、しまむら、イオン、コーナン、ビバホームがあります。日用品、衣類に困りません。

オシャレな買い物がしたい場合は、電車や自転車で梅田や難波にいきショッピングを楽しめます。

家賃が安い

下表は2022/11/29時点のCHINTAIの「大阪市の家賃相場情報」を参照しています👇

区名	賃貸家賃相場
中央区	6.92万円
北区	6.80万円
鶴見区	6.50万円
福島区	6.50万円
西区	6.50万円
城東区	6.30万円
天王寺区	6.30万円
淀川区	6.23万円
浪速区	6.05万円
都島区	6.00万円
阿倍野区	5.80万円
大正区	5.80万円
此花区	5.80万円
西淀川区	5.78万円
東淀川区	5.60万円
港区	5.60万円
西成区	5.55万円
東成区	5.51万円
旭区	5.50万円
生野区	5.50万円
東住吉区	5.50万円
平野区	5.50万円
住之江区	5.40万円
住吉区	5.10万円

家賃相場は中央区（6.92万円）や西区（6.5万円）にくらべると港区（5.6万円）の家賃は安い。

快適に住めて、家賃が安いことは港区の利点のひとつ。

しかし、大家視点でみると家賃が安いことはデメリットになります。それは港区に住む人は高い家賃は払わない（払えない）ということ。

港区は垢抜けない庶民の地域です。高い家賃が払える人は、中央区や北区でオシャレな高級マンションに住むでしょう。そのため、港区で高級内装にして高い家賃で募集しても成約されにくい。

港区で不動産投資をする場合は、港区に住む人が払えるレベルの家賃設定に抑えることが重要。

ほどほどの内装でほどほどの家賃が好まれるエリア。

まとめ

港区で不動産投資をする場合、弁天町駅近く（波除、弁天、市岡元町、南市岡）と国道172号線に面した町（磯路、石岡、夕凪、三先）は賃貸募集に困ることがない立地の良い場所。ただし市岡の南側は注意。

その他の町も成約件数があるため賃貸募集に困らないと思います。

港区は駅や国道のバランスが良いため、どの場所からでも駅まで徒歩15分圏内になります。快適に生活できる町といえます。

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