手順書

物件購入前の瑕疵チェック

物件購入前に最低限チェックする項目を紹介します。 築30年以上の物件はなにかしらの欠陥は発生しています。 売主は「瑕疵担保責任を負わない」という契約で売却することがほとんどです。 そのため購入後に、瑕疵が見つかっても請求は難しいです。 購入前に瑕疵をみつけて、購入を断念する、または値下げ交渉をしましょう。 ホームインスペクション(住宅診断)で 専門家に確認したもらうことが一番良いのでしょうが、 私は利用したことがありません。。。 一番チェックするべき個所は、「雨漏り」、「シロアリ」、「傾き」です。
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良い物件の探し方(インターネット検索と現地調査の繰り返し)

良い物件を見つけることが不動産投資のほぼすべてです。 購入後のこまごまとした工程は購入してから調べても問題ありません。後からでもどうとでもなる事務処理です。良い物件を購入できれば、成功は約束されています。 現地調査を100件するという意志が大事(最低20件しましょう) 「物件情報を集め、現地で確認する。」この繰り返しが重要です。 物件探しは根気が必要です。1,2ヶ月で良い物件に当たることはまずないと考えてください。諦めずに継続していくことで「当たり物件」に出会えます。そのチャンスをものにできれば成功は約束されています。 私の場合は、3ヶ月で現地調査を20件ほどして初めての物件を購入しました。その後は、現地調査で知り合った不動産屋の紹介で物件を購入することが多くなっています。現地調査で良い物件が見つからなくてもその経験や、不動産屋のつながりは後々で活きてきて無駄にはなりません。 最低20件の現地調査をしましょう。
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物件購入の流れ~申し込みから契約まで~

現地調査で購入したい物件が決まったら「買い付け申込書」を提出します。基本的に仲介業者が用意するフォーマットに記入すればいいです。
体験記

物件1号の入居者が決まらない

5か月目で入居者が決まりました。 壁紙やる必要なかったような? 出来も素人仕上がりで出来はよくありませんでしたし。 次回からは内装はプロに任せます。 振り返ってみると、戸建1号は勝手が分からないこともあり苦労の連続でした。 不動産屋との関係も殺伐していましたし。 2号目以降は、なぜかスムーズに入居者が決まり、ADも1ヶ月で交渉も特にありませんでした。 終始穏やかに不動産屋と仲良くなりました。 なお、不動産屋が頑張って家賃アップや礼金取得をしてきた場合は、報酬としてAD(広告料)のアップはありだと思います。今回は家賃値下げで頑張りが見当たりませんでしたが。
体験記

内見物件の購入を見送り② 広すぎて手に負えなかった

広すぎて扱い方が分からない 築58年と修繕費が広がりそう 個人の借地で面倒 陸屋根は嫌い(修繕費がかかるため)
体験記

内見物件の購入を見送り① テラスハウスだから

テラスハウス、再建築不可、借地権と三重苦ですが中でもテラスハウスがひっかかりました。 借地権や再建築不可は物件価格が安ければ気にならないのですが、テラスハウスは嫌いなんです…。 騒音問題で近隣住民から苦情がくることが多いからです。テラスハウスの住民の方々は共同意識が強い方が多いので揉め事が起きやすいように感じます。 また、マンションはある程度防音対策されているところもありますが、築古のテラスハウスはまず防音対策はされておらず隣の部屋から咳やTVの音が聞こえてきます。
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借地権、再建築不可、テラスハウス⇒安いけど注意

やけに安い中古戸建の物件を見つけました! ⇒ちょっと待ってください。物件情報に「借地権」、「再建築不可」、「テラスハウス」と書かれていませんか?これらはマイナス要素があるから安いのです。購入はマイナス要素を理解してからにしましょう。
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利回りの計算方法

利回りとは、物件価格に対して、1年間で得られる収入の割合のことです。 「表面利回り(グロス利回り)」と「実質利回り(ネット利回り)」の2種類があります。 利回りは都市ほど低くなる、地方ほど高くなる 入居者は都市であれば決まりやすく、地方は決まりにくい キャッシュがあるなら安定を求めて都市部の物件を購入すると良い キャッシュがないなら利回りを求めて都市部近郊の物件を購入すると良い
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登記費用が割高になった

「登記」を不動産屋(仲介業者)に任せると、ボッたくられ割高になりました。 はじめて物件を購入した時は、「登記」についてよく分からなかったので 不動産屋に勧められるまま、不動産屋に登記をお任せました。
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インターネットでの物件検索手順

ニフティ不動産はスーモやアットホームなどの大手ポータルサイトと提携してるため、ニフティ不動産の検索サイトのみで多数の物件情報を検索できます。アットホームで検索して、スーモで検索して、ピタットハウスで検索するなどの手間が省けられます。