不動産投資の手順 ~物件探しから家賃収入までぜんぶ~

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中古戸建をターゲットに不動産投資をしているポポロウといいます。大阪市の港区周辺で活動しています。

本ページでは「初めて不動産投資をする方」を対象に具体的な手順を説明しています。不動産投資の手順書としてご参考ください。

はじめに

貯金しているだけのお金を資産にしよう！

貯金しているだけでは、お金を活用できておらず、「死んだお金」になっています。せっかく貯めたお金を、不動産投資で「生きた資産」に変えましょう。

サラリーマン生活は過酷で、日々の疲労が積み重なります。しかし、贅沢をせず質素に暮らしていれば、自然とお金は貯まっていきます。

貯めたお金で不動産に投資すると不動産収入が得られます。「サラリーマン収入+不動産収入」で収入が増え、さらに得た不動産収入を再投資することで、収入は雪だるま式に増えていきます。

私は1年1戸のペースで中古戸建を購入し、6年で6戸の中古戸建を所有しました。すべて現金購入（無借金）で進めた結果、不動産収入は年間500万円を超え、手元のキャッシュも2000万円以上になりました。この時点で、慎ましい生活をするならセミリタイアが可能な状態になりました。

私の場合、現金オンリーだったためスローペースでしたが、融資を活用して事業を拡大をしていけば5年以内に完全FIRE（経済的な独立）も十分可能だと思います。

不動産投資をはじめたきっかけ（過酷なサラリーマン生活を抜け出したかった）や所有物件の詳細👇

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プロフィール

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物件に働いてもらい、自分はあまり働かない

不動産投資の本質は「自分が働く」ではなく「物件に働いてもらう」こと。

やることはシンプルで、「物件を購入して人に貸す」だけ。

しかし、何も考えずに物件を購入するのはNGです。大切なのは「良い物件」を見極めて購入すること。「クズ物件」をつかんでしまうと、投資どころか負債になりかねません。そのため、成功するには「良い物件」を見極めるスキルが不可欠です。

ただ、「良い物件」の定義は難しく、儲かっているベテラン大家さんに聞いても十人十色の回答をされます。好みや属性、エリア、戦略によって「良い物件」がまったく違います。

不動産投資は収益化までの工程が多く、手間はかかりますが、基本的には事務作業の積み重ねです。難しいことはありません。サラリーマンのように会社の意向を忖度したり、複雑な資料を作成して上司に説明したりする必要がなく、自分で決めて即行動できます。

一度賃貸経営が軌道に乗れば、日々の労働はほとんど必要なく、不労所得に近い状態になります。サラリーマンのように毎日8時間以上働かなくても、低労働でサラリーマン以上の収入を得ることが可能です。

投資金額と収入のイメージ

売値500万円の物件を購入する場合

物件価格 500万円 に加え、購入時の諸経費（仲介手数料や火災保険など）50万円、さらに修繕費 50万円 がかかりました。

その結果、初期投資金はトータル600万円 になります。

この物件を 月7.5万円 で貸し出し、年間の家賃収入は 90万円 となりました。ただし、毎年10万円 の運用費（税金・火災保険・管理費・修繕費など）がかかります。

項目	費用	備考
初期投資金	600万円	初期投資金トータル
年間運用費	10万円	税金、火災保険、管理費、修繕費
年間家賃収入	90万円	年間の家賃収入
表面利回り	18%	(年間家賃収入)÷(物件価格)×100
実質利回り	13%	(年間家賃収入-年間運用費)÷(初期投資金)×100

利点：投資資金600万円で年90万円の家賃収入がもらえる
注意点：物件価格以外に、購入諸経費や修繕費、運用費がかかる

利回りの理解は必須なので覚えてください👇

• 表面利回り：物件価格と家賃収入のみで計算　(年間家賃収入)÷(物件価格)×100
• 実質利回り：表面利回りに、諸経費や運用費も加味　(年間家賃収入-年間運用費)÷(初期投資金)×100

利回りについて詳しくは👇

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利回りの計算方法

利回りごとの物件のイメージ（あくまでイメージです）👇

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利回りごとの物件の特徴（不動産投資の利回りは10%がバランスが良い）

想定する利回りと家賃で投資金額の上限が決まります👇

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不動産の投資金額一覧表（投資金の上限は利回りと家賃で決まる）

物件に求める条件

「良い物件」の条件は、人の属性・好み・活動エリアによって大きく異なります。

私の勝手なイメージですが、資金力によって選ぶ物件の傾向はこんな感じです👇

• お金がない人：立地の悪い、高利回り（15％~）、ボロ物件
• お金がある人：立地の良い、中利回り（8%～15％）、ボロ物件
• お金がとてもある人：立地の良い、低利回り（~10%）、ボロ物件
• お金が超ある人：立地の良い、低利回り（~8%）、一棟まるごと

面白いことに「ピカピカにリフォームされた築古」に手を出す人はほとんどいません。理由は、おそらく競合の出口になる感じがして嫌だからでしょう。

私たち貧乏大家の基本戦略は、ボロ物件を安く購入し、自分で磨いて、高く売る ことです。

「良い物件」に正解はありませんが、私が好んでいる条件です👇

詳しくはこちらの記事をご覧ください。👇

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不動産投資で失敗しにくいおすすめ物件の条件

良い物件を見つけよう！

「良い物件を購入する」―― 不動産投資はこれがすべてです。

良い物件を購入できればほぼ成功が確定します。その他の工程は後からでも調整できる事務処理にすぎません。購入後に調べても大丈夫です。

このサイクルを繰り返し、良い物件を見つけましょう👇

1. ポータルサイトで物件を物色
2. 気になる物件をピックアップ
3. 物件の収益をおおまかにイメージ
   ・相場価格と比べて売値は安いか？
   ・いくら値下げすれば購入するか？
   ・修繕費はいくらかかりそうか？
   ・家賃収入はいくら取れそうか？
4. 内見に行って現地調査
5. 収益シミュレーションを確定
   ・修繕費は〇〇円
   ・家賃は〇〇
   ・〇〇円なら購入する
6. 購入を決めたら「買付申請」を出す

このプロセスを繰り返すことで、相場価格が身に付き、エリアのエキスパートになれます。立地の相場を熟知し、立地に対して割安な物件が出てきたときに即座に判断できるようになります。

良い物件の探し方は、詳しくは以下の記事を参考ください👇

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良い物件の探し方（インターネット検索と現地調査の繰り返し）

「非公開の川上物件じゃないとダメだ！」という意見もよく聞きますが、ポータルサイト掲載の物件でも良い物件はあります。

👇具体的な物件の探す工程は以下です。私たちは不動産屋に有力なコネやツテはないので、自分で動いて探しましょう。最低でも20件以上の現地調査はしましょう。

物件の詳しい探し方はこちらの記事をご覧ください👇

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インターネットでの物件検索手順

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物件探しで「立地の悪い低価格の物件」に注意

良さげな物件を見つけた！⇒本当？

この物件は本当に「良い物件」なのでしょうか？調べてみましょう👇

不動産ポータルサイトで家賃相場の確認

不動産ポータルサイト（スーモやat homeなど）で、「良さげな物件」と似た条件の物件を検索して家賃をいくらで募集しているか調べましょう。

注意点は、不動産ポータルサイトの情報は募集中の情報であり成約情報ではないことです。

家賃9万円で募集していても、家賃9万円が妥当か分かりません。家賃が高すぎて売れ残っているだけのケースが多々あります。不動産ポータルサイトの情報はあくまで参考程度にしましょう。

失敗談（不動産ポータルサイトの情報だけで判断してしまった）

私が最初は不動産ポータルサイトの情報だけで判断してしまいました。似たような物件が家賃9万円で募集されていたので、少なく見積もっても家賃7.5万円取れると思ってしまいました。

結果、５ヵ月間決まりませんでした…。

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物件1号の入居者が決まらない

立地に適した家賃、立地を希望する入居者数がとても重要です。適した家賃設定でも、そのエリアに住みたいと思う入居者が少ないときはとても苦労します。

もっとも、家賃の設定は非常に難しいです。どんなベテラン大家さんでも家賃の適正価格が分かっていません。この家賃なら借り手がつくはずと手探りで設定しています。

地元の不動産屋に適正家賃をヒアリング

「良さげな物件」の家賃はいくらにできそうか、物件近隣の不動産屋を訪問してヒアリングしましょう。

売り担当の仲介さん（売買担当）よりも、物件近隣の不動産屋の方が正確な情報を持っています。売買担当は売りたいがために嘘を言ったり、雰囲気で適当なことを言う可能性があります。売買担当へのヒアリングは参考程度に思ってください。

物件近隣の不動産屋は、「似たような物件は家賃〇円で成約した」、「その近くの物件は入居者がなかなか見つけられなかった」等の実績データを持っているので信頼性が高くなります。

ヒアリングテクニック

物件近隣の不動産屋に「購入予定の物件です！」と正直に言うと、邪険にされる可能性がほんの少しあります。

会話をスムーズにする会話例👇

「この物件のオーナーです。長いこと住んでいただけた入居者様が数ヶ月後に退去予定です。10年前は10万円で貸していたのですが、現在の適正家賃はいくらでしょうか？また、入居者の募集のお願いは可能ですか？可能でしたら是非客付けお願いします！」

「この物件を相続しました。賃貸として貸し出そうかと考えています。参考までに家賃いくらほど取れそうでしょうか？その時は入居者募集お願いします！」

自分はこの物件の所有者であり入居者募集をお願いしたい、と匂わせるのがコツです。オーナーと直接会話ができる仲介業者は元付です。不動産屋にとって元付を増やすことはメリットのあるので快く協力してくれます。

ただ、ポータルサイトに出ている時点で、物件近隣の不動産屋はその物件を把握していると思うので正直に「購入予定の物件です！」と言った方が良いかもしれません…。

仲介業者と話す場合、仲良くなるために以下記事を参考ください👇

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不動産仲介業者と仲良くなる方法　~良い物件を紹介してもらうために~

担当の仲介業者にレインズデータを問合せ

購入担当の仲介業者に頼んで、レインズデータによる物件エリアの「賃貸成約件数」、「賃貸在庫件数」、「売買成約件数」、「売買在庫件数」と「成約家賃」を聞いてみましょう。頼めば教えてくれると思います。

レインズとは、仲介業者だけが見ることのできる不動産サイトです。賃貸募集中、賃貸成約のデータがあります。一般の人は閲覧できません。

レインズデータで賃貸成約件数が少ない場合（例えば1年間で20件以下）、入居者募集に苦労すると予想できます。また実際に成約した家賃で相場家賃をイメージできます。

賃貸成約件数は以下記事で紹介しています。この記事を仲介業者に見せれば話が早いです👇

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物件の外観、内観は徹底して確認しましょう。詳しくは👇

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周辺環境も確認しておきましょう👇

実質利回りを想定しよう！

購入する物件価格が500万円、家賃収入7.5万円と想定します。その他の諸経費も想定して実質利回りを計算しましょう。

項目	費用	備考
物件価格	500万円	物件の買い取り価格
購入諸経費	50万円	税金、登記、仲介手数料等 （物件価格の10%ほど）
修繕費	50万円	初期のリフォーム費用 客付け広告費用
年間運用費	10万円	税金、火災保険、管理費 トラブルがあったら修繕
年間家賃収入	90万円	年間の家賃収入 （7.5万×12ヶ月）

する実質利回りは13.3％です。大阪市内で立地が微妙なエリアとしては妥当な数値だと思います。悪くなさそうなので買ってみましょうか？

実質利回りの計算式についてはこちらの記事をご参考ください。👇

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利回りの計算方法

実際にかかった費用（初期コストとランニングコスト）

500万円の物件を購入したときに実際にかかった金額を紹介します。

本章で覚えてほしいことは、物件の購入時にかかる初期コストと賃貸中にかかるランニングコストです。

初期コスト ⇒ 物件価格 + 購入諸経費(※) + 修繕費 + 広告費

※購入諸経費は物件価格の10%くらい

500万円の物件を購入したときに46.85万円の諸経費がかかりました。👇

諸経費	金額	計算式	支払先
仲介手数料	226,800円	3%+6万円+消費税	仲介業者
収入印紙	1,000円		国（税金）
登記（登録免許税）	68,400円	固定資産税評価額の2%	国（税金）
登記（司法書士報酬）	62,600円	4万円程度 (6万円は取られすぎでした泣)	司法書士
不動産取得税	109,700円	固定資産税評価額の4% （購入から3~6ヶ月後）	国（税金）
合計→	468,500円

その他に修繕費と火災保険も考えないといけません。

この500万円の物件は状態は良かったので壁紙張替えとその他修繕をDIYで実施し16万円しかかかっていません。

その他費用	金額	備考
修繕費（リフォーム代）	160,000円	物件を人が借りたいと思えるように奇麗にする
広告費（AD）	100,000円	入居者を入れてくれた仲介業者への報酬 家賃1ヶ月～2ヶ月が相場
合計→	260,000円

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ランニングコスト　⇒　管理費+修繕費＋税金+火災保険+地震保険

年間のランニングコストも把握しておきましょう。

年間 ランニング コスト	金額	備考
管理費	40,000円	管理会社に任せる場合は、 家賃（6.5万円）の5%が相場 （自主管理の場合は0円）
修繕積立費	250,000円	大規模修繕（外壁塗装など）やトラブル時のために 購入価格（500万円）の５％を積み立てておくといい
固定資産税・ 都市計画税	30,000円	固定資産税評価額の1.7%程度
所得税・ 住民税	不明	減価償却や経費など計算が複雑すぎてわかりません 所得が増えれば増えるだけ取られます
火災保険	36,000円	築古戸建の2023年1月の相場
地震保険	10,000円	築古戸建の2023年1月の相場
合計→	366,000円	自主管理でとくにトラブルがない場合は、 税金と保険金の7.6万円のみ

500万円の物件の年間ランニングコストは約36.6万円でした。
※修繕費は購入価格の5％を積立しておくと安全です。

物件を購入しよう！

「良い物件」だと確信できたら購入しましょう。流れは👇

１．買い付けを申請する
物件の買い付けを申請します。「〇〇円なら購入します！」と仲介さんから渡された買い付け書にサインすればOKです。

一番早く申請した人に売主との交渉権があります。遅れて申請してきた他の買主は順番待ち。買い付けを申請して、他の買主に買われないようにしましょう。

２．物件価格、契約内容の交渉をする
売主と価格交渉をします。指値に対して売主がNOと言えば交渉は破談、OKと言えば交渉成功。

この物件価格に折り合いがつけば、あとは残置物撤去と引渡し日を決めて契約書の作成にすすみます。

売主側の仲介業者が重要事項説明書と売買契約書を作成します。契約書のテンプレはほぼ決まっていますが、築古の場合は特約に以下が追記されると思います👇

事前にコピーをもらって問題がないかを確認しましょう。書類に不備がなければ売買契約にすすみます。

3．売買契約をする（重要事項説明書、売買契約書にサイン）
基本的に仲介業者の事務所で売買契約を締結します。

まず、宅建士から重要事項説明書の説明を受けます。この重要事項説明書は宅建士の資格保有者しか説明できません。宅建士は必ず宅建士証明書をみせてから自分が宅建士であることを名乗ります。この証明がないときは法律違反なのでおかしいと思ってください。

次に売買契約書の説明を受けます。売買契約書はだれが話しても法律上問題ありまません。仲介業者が説明することが多いです。

問題がなければ重要事項説明書と売買契約書にサインと押印します。

4．登記を依頼する
司法書士に登記を依頼します。売買契約と同時にすることが多いです。登記を依頼してから約1週間後に登記された書類が届きます。

登記することで、この物件の所有者は自分であると公に宣言できます。不審者が入ってきても、警察を呼んで不法侵入罪で追い払うことが可能になります。

5．支払いをする。
物件の購入価格、仲介手数料、固定資産税、登記の報酬等を支払います。支払い後、物件の鍵を受け取ります。

以上が物件購入の簡易な流れです。もっと詳しくは以下👇

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火災保険をつけよう！

購入が終わってひと休みしたいところですが、もう一歩頑張って火災保険をつけましょう。

火災保険とは物件に事故、トラブルがあったときの保険です。台風、火事、地震、盗難、事故などで起きた損害を保険金で補填できます。

代理店を経由して保険会社と契約をします。保険会社と直接契約はできません。

「地元の保険代理店」、「火災保険の一括請求サイト」に問合せして見積もり取得をしましょう。代理店によって得意な保険会社が違うので2，3店舗まわって相見積もりを取りましょう。

私は、損保ジャパン、東京海上日動、AIGと契約をしています。保険会社の選択に迷った場合は一番メジャーな東京海上日動を選べばいいと思います。保険金が下りやすく、動作が早いという評判です。ただ、最近（2023年2月現在）は、どの保険会社も渋くなり支払いが厳しいようです。

契約日	2019年10月	2022年6月	2023年2月
建物構造	H構造（木構造）	H構造（木構造）	H構造（木構造）
築年数	築43年	築44年	築44年
建物面積	約80㎡	約80㎡	約80㎡
保険金	火災：1100万円 地震：550万円	火災：1100万円 地震：550万円	火災：1100万円 地震：550万円
契約期間	火災：10年契約 地震：5年契約	火災：10年契約 地震：5年契約	火災：5年契約 地震：5年契約
保険料	火災：18.5万円 地震：5万円	火災：27万円 地震：5.5万円	火災：19万円 地震：5.5万円
保険料 （1年換算）	火災：1.85万円 地震：1万円	火災：2.7万円 地震：1.1万円	火災：3.8万円 地震：1.1万円

悲しいことに築古の戸建物件の保険料はとても高くなっています。保険料はどんどんと値上がりしており、2023年2月時点で4年前の2倍になっています。さらに、いままで火災保険は10年契約できたのですが、5年契約までしかできなくなっています。

火災保険の見積もり取得について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。👇

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火災保険の見積もり手順

綺麗にリフォームしよう！

「住みたい！」と思ってくれる部屋にリフォームしましょう。

がっつりお金をかけてリフォームして家賃アップを目指すか、簡易な表層リフォームのみで家賃ダウンで対応するか決めましょう。

私は、初期はお金をかけずに壁紙やクリーニングだけで家賃を下げることが多かったです。しかし、最近はお金をかけて奇麗にして家賃アップを目指す方針に変わってきました。「立地の良い物件は奇麗に高く」、「立地の悪い物件はボロく安く」の方針になっています。

リフォームをDIYでするか業者に頼むかの2パターンあります。DIYは、お金は安くできますが、時間がかかり大変で素人臭い仕上がりになります。業者に頼むと、短期間で美しい仕上がりになりますが、お金がかかります。

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火災警報器の取り付け

入居者を募集しよう！

入居者（借主）を募集します。

物件近くの地元不動産屋（仲介業者）に「入居者募集（客付け）」をお願いしにいきましょう。

A4用紙に募集要項を記入して仲介業者に渡します。仲介業者の目線で、仲介業者は何を知りたいか考えましょう。

　物件：〇〇3丁目戸建
【アピール】
内装を全リフォームしました。
新築に近い綺麗な家で快適に過ごせます。
完全な戸建のためマンションによくある隣室の騒音がありません。
静かで落ち着いて過ごせます。

【物件情報】
物件名：〇〇3丁目戸建
所在地：大阪府大阪市港区〇〇〇〇
最寄駅：JR環状線〇〇駅　徒歩15分
賃料：¥75,000
管理費：ゼロ
建物面積：80㎡
敷金： ゼロ
礼金： 1ヶ月
条件： 住居／オフィス／店舗
設備： キッチン、バス、シャワー、トイレ、洗面化粧台、室外洗濯機置場、給湯器
築年： 1980年
保証会社： 要加入
火災保険： 推奨
構造規模： 木造2階建
契約内容： 普通賃貸借契約２年（自動更新）
ペット可能：クリーニング費用として家賃１.５カ月分必要です。
備考①： TVは映りません。
備考②：事業用の場合、賃料は課税されます。

AD：1ヵ月
キーボックス ダイヤル式　〇〇〇〇(キーナンバー)　←物件の鍵が入っています。

【家主】
ポポロウ　タロウ
大阪市〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇
090-〇〇〇〇-〇〇〇〇
poporou@〇〇〇〇
ラインのQRコード

【物件の間取】を次ページに挿入
【物件の写真】簡単な写真を次ページに挿入

上記のようにアピールポイントと家賃、物件の情報、自分の情報を記入します。

募集時の注意事項は以下です。

・保証会社：要加入
保証会社は必ず加入させてください。（保証会社への支払いは入居者がします。）
※保証会社は入居者がなんらかの事情により家賃が払えなくなったときに、借主に変わって大家に家賃を立て替えてくれます。

・AD:1ヶ月
賃貸成約時に不動産屋に支払う報酬です。
不動産屋が借主を見つけてきて、賃貸契約が成約しますと、不動産屋に家賃1か月分の7.5万円を報酬として支払います。

・キーボックス　ダイヤル式
物件の鍵を入れたキーボックスを物件前にかけておきましょう。
不動産屋にはキーボックスの解除ナンバーを伝えて、勝手に入ってもらうようにするとお互い便利です。
おすすめはキーボックスはこちら。

もっと詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。👇

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自分で入居者を募集する方法（自分で直接募集できます）

【おまけ】

おまけ

1棟目の入居者が決まらない

入居希望者と賃貸借契約を結ぼう！

入居希望者と賃貸借契約（ちんたいしゃくけいやく）を結びます。

仲介業者に全部任せてOKです。私達、貸主がするすることは作成された契約書のチェックです。賃貸借契約はAD（客付け報酬）の中に含まれていますので追加費用はかかりません。

契約の流れ👇

1. 入居希望者が賃貸借申込書を仲介業者に提出する
   仲介業者は貸主（私）に賃貸借申込書を提出する。
   賃貸借申込書を受け取った貸主（私）は、賃貸の募集をストップして他の入居希望者を受け付けしないようにする。
   　
2. 入居希望者が保証会社に申請をする
   保証会社（※）が入居希望者の審査をして OK or NG を出す。
   ※保証会社選びは、特にこだわりがない場合は一番メジャーな全保連で良いと思います。
   保証会社の審査が通らない入居希望者は前科ありで危険。トラブルを起こす可能性が高いので入居は断りましょう。
   　
3. 仲介業者から貸主（私）に送られてきた契約書（原案）の内容に合意する
   問題があれば仲介業者に相談して修正していきましょう。
   　
4. 仲介業者は契約書の内容を入居者に合意してもらう
   入居者から「契約書への書名・押印」と「初期費用」をもらいます。
   　
5. 契約書に書名・押印する
   不動産屋は貸主（私）に契約書を持ってきてくれるので、書名・押印します。

以上で賃貸借契約が完了です。

貸主（私）の仕事は、月末に家賃が振り込まれているかをチェックするだけ。

家賃が振り込まれていない場合は、借主に連絡して振り込むように言いましょう。それでも振り込まれない場合は、保証会社に報告して立て替えてもらいましょう。3回振り込まれない場合は保証会社が入居者を追い出してくれます。

賃貸管理をしよう！⇒トラブルなければすることなし！

賃貸は様々なトラブルが起こりえます。

物件の管理を管理会社に任せることが主流です。管理会社に任せる場合の相場は家賃収入の５％程度です。

私は自分で管理しています。入居して2ヶ月くらいはトラブルや問合せが多いのですが、そこを真摯に対応して乗り越えれば、もう問合せはこなくなります。

近場であれば自分で管理すれば良いと思います。

以下はトラブル事例👇

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夜逃げされました

退去手続きをしよう！

入居者から退去通知を受けた場合、残念ながら賃貸契約の終了です。

入居者と連絡をとり退去の手続きをします。手続きは以下のとおり👇

1. 入居者は、解約日の1月前に退去する旨を大家に報告
2. 入居者は、退去届を大家に提出
3. 入居者と大家で、退去立ち合い日の決定
   （立ち合い日が何日にになっても、家賃の日割りはおこなわない。）
   （退去月の家賃は満額発生することを周知。）
4. 入居者は、退去立ち合い日までに残置物の撤去
   （エアコン、照明は設備のため残すよう周知。）
5. 入居者と大家で、退去立ち合いの実行
   （チェックポイント）
   　・残置物はないか
   　・損害箇所はないか
6. 鍵の返却

退去が無事完了しましたら、物件の修繕や掃除をして、また入居者を募集します。

詳細は以下記事を参照ください👇

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大家さんのための退去手順~退去報告を受けた時にすること~

納税しよう…

みんな大嫌いな納税です。

この時期は気が重くなります…。稼げば稼ぐだけ重税されます。不正をすると税務署から手痛い罰則を受けるので、正直に公正に納税しましょう。

所属税、不動産取得税、固定資産税、住民税とたくさん税金が搾り取られます…👇

確定申告（毎年2/16~3/15）

不動産の収支は確定申告をする義務があります。

確定申告は、1/1~12/31期間の収支を翌年2/16~3/15で申告します。

ざっくりいうと「所得」から所得税を取られます。所得が多いほど税金も多くなります…。

所得 = 売上（家賃収入等） – 経費（かかった年間コスト + 原価償却）

不動産取得税（物件購入してから6か月後程度）

物件購入後の6ヶ月程度で不動産取得税の納税通知書が届きます。

物件の価値が高いほど、税が大きくなります…。

固定資産税（毎年4月）

4月になると所有物件の固定資産税の納税通知書が届きます。

物件数が多くなるほど、価値があるほど税が大きくなります…。

キャッシュで払うよりは楽天ペイの納税払いにするとチャージ時にポイントがついて少しだけお得でした。（楽天カード所持者のみ有効）

住民税（毎年6月）

6月になると確定申告をもとに、住民税の納税通知書が届きます。

「所得」の10％を要求されます。

忘れたころにやってくるので精神ダメージが大きいです…。

おわりに

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

不動産投資は工程がたくさんあり大変ですが、1回経験すれば後はスムーズにできるようになります。

行程を全部覚えて自分ひとりで実施する必要はありません。難しいことは専門業者を頼れば良いのです。そもそも賃貸業は工程が多いため自分独りで実行することは不可能です。仲介業者、管理会社、司法書士、リフォーム業者、大家仲間と協力しなければうまくいきません。信頼関係を築き上げることが重要です。

それに大変とはいっても、サラリーマンの業務の方が100倍大変です。サラリーマンよりも労力とストレスが低く、成果は高いです。不動産投資をすると、低労力でサラリーマン収入に近づいてきたと驚きます。

疑問点や要望等はお気軽にこちらからお問い合わせください。この物件を買おうか悩んでいる場合、相談いただければ出来る限り応えます。

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