良い物件の探し方（インターネット検索と現地調査の繰り返し）

「良い物件を購入する」、不動産投資はこれがほぼすべてです。

購入後のこまごまとした工程は、購入後に調べても大丈夫です。後からどうとでもなる事務処理にすぎません。

さて、良い物件を購入するために、最初にすることは立地の勉強です。不動産投資の活動エリアを決めて、そのエリアのエキスパートになりましょう。活動エリアで価値の理解できる物件を購入するのです。

なお、良い物件を見つけるのにスマートな方法はありません。「物件情報を集め、現地調査する」作業を地道に継続する必要があります。

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最低20件は現地調査

大家の法則に「1000：100：10：3：1の法則」があります👆

簡単に言うといっぱい現地調査しましょうね、ということです。所感として100件は大げさだと思いますが、最低でも20件以上の現地調査は必要だと思います。

物件探しは根気が必要です。1，2ヶ月で良い物件に当たることはまずないと考えてください。物件探しを継続していくことが重要です。経験則ですが、半年に1件くらいは良い物件があります。

私は毎日2回以上はポータルサイトで新着情報をチェックしています。気になった物件が掲載されたらすぐに内見に行っています。こんな感じで👇

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物件探し活動記録１　~港区1180万円~

相場勘を養って活動エリアのエキスパートになろう

物件の情報収集を頑張れば良い物件に出会えるチャンスが増えます。しかし、出会った物件の良し悪しが分からなければ、チャンスをモノにできません。

私達は、物件の価値を評価出来なればいけません。時勢に合った相場勘を養わなければいけません。

1000万円で床50㎡、築40年の物件があったとして、「大阪の中心梅田では、その物件はありえないくらい安い！」、「大阪のはずれの岬町では、高すぎて誰も買わない」となります。立地により価値がまったく違ってきます。

相場勘はシミュレーションで養えます。不動産ポータルサイトで掲載された物件をみて、その物件を購入した場合のシミュレーションをしていきます。分からない要素は調べて勉強します。👇の感じで。

道路ひとつまたぐだけで価値が変動します。物件近くの仲介業者にこの住所の物件の価値（家賃や売値）を問合せることは重要です。

この作業を繰り返し、自分の活動エリアのエキスパートになりましょう。そして、活動エリアで価値ある物件が出てきたら即座にゲットしましょう。

時々、不勉強な売主や仲介業者が売りに出した相場よりも安すぎる物件があります。これをゲットできると美味しいです。

物件検索と現地調査の手順

基本的にはポータルサイトで物件探しをして、現地調査します。

不動産物件のポータルサイト

スーモやathomeなどの不動産ポータルサイトから物件を探しましょう。私はニフティ不動産のポータルサイトを毎日チェックしています。

ちなみに、古く狭い店舗で、頑固な気難しいお爺さんが運営されている不動産屋に、ネットに公開されていない良い物件があったりします。追い返されるかもしれませんが、訪ねてみると面白いです。

物件検索の詳しい手順👇

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インターネットでの物件検索手順

現地調査を取り付け

ポータルサイトで良さそうな物件があったら現地調査を取り付けます。

掲載されている仲介業者に電話しましょう。サイトのお問い合わせフォームもあるのですが電話の方が手っ取り早いです。

電話のかけ方や現地調査、指値の方法、仲介さんとのトーク方法を詳しく書きました👇

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不動産仲介業者と仲良くなる方法　~良い物件を紹介してもらうために~

現地調査で物件と環境を確認

物件の内装、外装の状態確認はもちろんですが、周辺環境も見て回りましょう。現地には電車と徒歩で向かいます。以下点をチェックしておくといいでしょう。

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物件購入前の瑕疵チェック

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借地権、再建築不可、テラスハウス⇒安いけど注意

不動産仲介業者にヒアリング

現地調査で仲介業者さんに物件についてヒアリングしましょう👇

それぞれの質問の意図は以下です👇

売却理由は？

「親から相続したが不要な物件」や「急な引っ越しで不要になった物件」の場合は、売主は急いで処分したいため指値（値引き）が通りやすい。

数カ月前に買ったばかりですぐに売りに出されている場合は、業者が転売目的で売っているケースが多く、指値（値引き）は通りにくい。

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内見物件の購入を断念③　高額転売用物件だった

いつから売りにだされているか？

売れ残っている期間が長ければ、売主ははやく売りたいと焦っているため、指値（値引き）が通りやすい。

私の実体験で、約550万円で売りに出されていた物件がありました。
約500万円の指値で購入可能でしたが、さんざん迷った結果購入を断念しました。
その1年後に400万円でどうか？という話がきて、購入しました。
売主は1年間物件が売れなかったので弱気になったのでしょうね。

上記実例のように、長期間売れ残っている場合は大胆な指値が通る可能性があるので交渉する価値があります。

反響は？

問合せや買い付け申し込みがどれだけ集まっているかの確認です。あまりに競争相手が多い場合は時間の無駄になるので諦めた方が無難です。

元付（もとづけ）か？客付（きゃくづけ）か？

基本的に、元付と話した方が良いです。客付を経由しないで元付と直接交渉した方が手っ取り早いです。

元付は、売主（物件のオーナー）が物件の売却を直接お願いした不動産仲介業者です。元付は売主と直接交渉お話できます。

客付は、売主（物件のオーナー）とつながりがない不動産仲介業者です。元付を経由しないと売主（物件のオーナー）と話せません。

元付の方がもっている情報が多く、売主との意思疎通ができ、値下げ交渉もやりやすいです。とはいえ絶対ではないので客付けでも問題はありません。できたら元付の方が良いという話です。そこまで重要ではありません。

まとめ

良い物件を見つけるには以下の繰り返しです👇

1. 活動エリアを決めて立地の勉強
2. ポータルサイトで物件情報を取集
3. 内見に行く
   物件の瑕疵チェック
   仲介業者さんにヒアリング

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