所有していたテラスを売却しました。その儲けと気付きを紹介します。
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物件の運用と売却益
物件情報です👇
この物件は、2019年1月に350万円で購入し、賃貸として運用。6年間の家賃収入を得た後、2025年3月に540万円で売却しました。
運用と収支の流れ👇
- 購入（2019年）：-350万円
- 経費（修繕費・仲介手数料・保険など）：-150万円
- 家賃収入：+475万円
- 売却（2025年）：+540万円
- 総支出：-500万円
- 総収益：+1,015万円
- 利益（税引き前）：+515万円
5年以上の長期保有なので、売却益にかかる税金は約20%。103万円を納税し、最終的な手取りは412万円になります。
6年間で実質412万円の利益を確保できました。
テラスで家賃も安めのためかトラブルが多く大変でした。ですが、利回りは高く収益は安定的に得られました。
少し手間がかかり、時間はかかりますが、リスクが少ない投資だと思います。
設備投資は無駄にならない
今回の売却で特に実感したのは、「設備投資は無駄にならない」ということです。
賃貸運営では「玄関ドアやキッチンをリフォームしても家賃が上がらない。コスパが悪い」と言われます。しかし、家賃収益よりも売却益として大きな効果がありました。
実施した設備投資は👇
- 2003年：全面リフォーム（前オーナーが実施）
- 2019年：給湯器、畳を新調
- 2022年：玄関鍵、インターフォン、壁紙を新調
- 2023年：エアコン2基を新調
この履歴を見た買主さんは「値下げがしにくい」と感じたようで、ほぼ満額で売却が成立しました。
特に以下の設備投資は、入居者確保と高値売却の両面で大きなメリットがあると思いました。
また、便器交換はDIYでも可能です。取っつきにくそうですがやってみると意外と簡単でした。設備取付のDIYは投資効果が高いと感じました。逆に塗装や大工は大変で素人では奇麗にできないのでコスパが悪いように感じました。
まとめ
テラスの運用と売却を通じて、以下のポイントを再確認しました。
- ボロ物件でも適切な運用で収益化できる
- 賃貸収入でコストを回収し、税金の安くなる5年後に売却するのが有効
- 設備投資は売却時の価値向上につながる
王道パターン👇
- 安くボロ物件を購入
- 最低限の修繕を実施
- 便器、キッチンなどの設備を新調
- 賃貸運用で家賃収入を得る
- 5年間でかかった費用を半分以上回収
- 5年以降にオーナーチェンジで売却
やはり、この方法は安定した収益が期待できる手法でした。
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