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ポポロウの所有している戸建の紹介をします。
主に大阪市港区周辺で物件を探し、1年に1戸のペースで購入しています。
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物件の特徴
所有物件の特徴や利回り、良かった点や反省点を紹介します。
1号戸建 平凡な物件
- 立地があまり良くない
- 洋室化されているがクオリティーの低い
- クロス張替え等の最低限の修繕でOK
- 購入価格：500万円（売値700万円）
- 立地：大阪市此花区
- 物件種別：戸建（一部連壁共有）
- 築年月：築45年
- 建物構造：木造
- 建物面積：80㎡
- 家賃：6.5万円➡7.2万円
- 実質利回り：13%
- 難：なし
1号は、特に特徴のない物件です。立地の悪さを広さでカバーしています。
全部屋洋室化されていますが全体的にクオリティーが低いです。売主様のDIYでリフォームされたのだと思います。
最初は家賃7.5万円と皮算用していましたが、半年ほど決まらず値下げしていきました。最終的に6.5万円に賃貸契約が決まり、5年ほど住んでもらえました。
次の募集は強気価格の家賃7.2万円にしたとこと2ヶ月ほどで決まりました。この物件は7万円前後が適正家賃だと思います。
立地が悪いとは言っても、梅田までドアツードアで25分で行けます。近くにスーパーもホームセンターもあるので立地が悪いは言い過ぎですね。
初めての物件としては、飛びぬけて良いわけでもなく悪いわけでもない、あまり特徴のない物件です。
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2号テラス 問題児、テラスはもう買わない
- トラブル続きの問題児
- 出口（売却）が難しそう
- 正直、買わない方が良かった気がする…
- 最終的には長期で住んでくれそうな入居者がついた
- 購入価格：350万円（売値400万円）
- 立地：大阪市西淀川区
- 物件種別：テラスハウス
- 築年月：築45年
- 建物構造：木造
- 建物面積：40㎡
- 家賃：5.6万円➡5.2万円➡4.7万円
- 実質利回り：12.20%
- 難：テラスハウス、再建築不可
2号は、テラスハウスです。
内装が奇麗でそのまま貸せそうだったので購入しました。
いろいろトラブルがあり、すっかりテラスハウスが嫌いになりました笑。
- 外観がイマイチ
- テラスハウス住民の連帯感、強制力が強い
- テラスハウス住民の苦情が多い
- 洗濯機置き場のドアが狭すぎて、洗濯機が置けない
入居者が短期間で入れ替わっていきました👇
- 内見なしで入居されたが「思っていたのと違う」と、1週間で退去。
- 近くの大きなマンションの塗装工事のために事務所として利用。5ヶ月契約。家賃は割増。
- 20歳前後で子供3人の若いカップル。近隣住民から騒音、ゴミの苦情あり。半年で夜逃げされた。
- 近くの会社の社員寮（現在）
テラスハウスで再建築不可なのに利回りがあまりよくなく、出口も苦労しそうです。正直、今だったら買いません。
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3号戸建 修繕すればもっと家賃アップ、陸屋根はもう買わない
- 大阪市の借地
- 立地が良く、広い
- 雨漏りする
- 内装や水回りを奇麗にすれば家賃アップの可能性を秘めている
- 陸屋根の防水対応をしないといけないがやっていない…
- 現入居者が退去されたら、奇麗にして家賃アップしたいが退去される雰囲気はなし
- 購入価格：500万円（売値500万円）
- 立地：大阪市港区
- 物件種別：戸建（一部連壁共有の戸建）
- 築年月：築44年
- 建物構造：木造
- 建物面積：80㎡
- 家賃：8.3万円
- 実質利回り：13.40%
- 難：借地、雨漏り
3号は、港区で、駅からそこそこ近く、面積も広い好物件です。
借地ですが、大阪市からの借地なので望めば購入でき、面倒なことは言ってきません。
修繕しないで賃貸をしたため家賃がとても安くなりました。安くしすぎて後悔しています…。ちゃんと修繕すれば家賃10万円以上はいくと思います。きちんと修繕して奇麗にして貸せばよかったです。
現入居者様が退去されたタイミングで外壁塗装、陸屋根塗装、内装修繕を全部やる予定です。しかし、いまのところ退去の兆候がありません…。
4号戸建 こじんまり
- 頑丈な外観が頼もしい
- 40㎡とこじんまり
- 想定通りの利回りで堅実
- 周りの建物が守ってくれて強台風の影響をあまり受けない
- 購入価格：410万円（売値550万円）
- 立地：大阪市港区
- 物件種別：完全な戸建
- 築年月：築40年
- 建物構造：木造
- 建物面積：40㎡
- 家賃：5.6万円
- 実質利回り：12.92%
- 難：再建築不可
4号は、駅まで15分と少し遠いのですが、がっしりとした建物で間取りもしっかりしています。
予定通りの家賃がつき、特に大きなトラブルもなく運用していけています。
再建築不可でこじんまりしているので出口はすこし苦戦すると思いますが、奇麗にしたので600万円以上は硬いと思います。
5号戸建 購入できて幸運、立地良し、外装良し、内装良し
- 安く購入できて造りもしっかりしている優等生
- 400万円のフルリフォームで内装を美しく仕上げる（アカシア材の無垢フローリングが自慢）
- 立地良し、外観良し、内装良し
- 購入価格：300万円（売値450万円）
- 立地：大阪市港区
- 物件種別：完全な戸建
- 築年月：築44年
- 建物構造：木造
- 建物面積：80㎡
- 家賃：10.6万円
- 実質利回り：15.69%
- 難：借地、再建築不可
5号は、購入できて幸運でした。
相続物件です。相続人と弁護士のやりとりが遅く、またコロナで大阪市の借地交渉が遅く、購入に5ヶ月ほどかかりました。
構造はしっかりとしていましたが、内装は荒れ果てていました。安く購入できたため、調子に乗ってリフォーム費用400万円使ってしまいました。お金をかけただけあって見違えるくらい奇麗になりましたが、投資という観点からいうとお金の使いすぎでした。コスト削減を意識しないといけません。
5号は駅近、周辺環境良し、内装良しの良物件です。内装が奇麗なので内覧で不満がでることはないと思います。借地で再建築不可ですが立地と構造が良いので出口は簡単だと思います。
大阪市の借地なので土地の買い取りは可能ですが、再建築不可の物件を所有権にするメリットはない気がします。
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戸建6号 立地良し。現在DIY中。
- 立地良し
- ガレージ付き
- 購入価格：660万円（売値880万円）
- 立地：大阪市大正区
- 物件種別：完全な戸建
- 築年月：築37年
- 建物構造：木造
- 建物面積：80㎡
- 家賃：不明（11万円を想定）
- 実質利回り：不明
- 難：再建築不可
現在修繕中です。5号でお金を使いすぎたのを反省し、すべてDIYで修繕しました。
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