不動産投資で失敗しにくいおすすめ物件の条件

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不動産投資で失敗しにくいおすすめ物件の条件を紹介します。

不動産投資の方針は個々人が大きく違い、十人十色の回答がありますが、本ページで私が好んでいる条件を紹介します。

おすすめ物件の条件

👇おすすめ物件の条件をまとめました。次章でそれぞれ説明していきます。

実質利回り：12％

私は実質利回り12%を目標としています。そうなるとリフォーム費用によりますが、表面利回りは15％くらいが目安になります。

利回りは好みで決めてください。「高利回り」を目指せば難易度が高く、「低利回り」でいいなら難易度は低い。

ただ、「新築ワンルームで表面利回り4%」のような物件は間違っても購入しないように。ほとんどの場合、投資効果がなく損をします。良い物件は出た瞬間に買い付けが殺到し、奪い合うもので、素人一見さんにおすすめされることは絶対にありません。

「実質利回り」と「表面利回り」については別記事を参照ください👇

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利回りの計算方法

活動エリア：大阪市

不動産投資の活動エリアは大阪市内。もっと細かく言うと大阪市港区周辺です。

単純に私が住んでいて、自転車で移動可能な距離を活動エリアにしています。車を所持していないため活動エリアが小さいです。

活動エリアが決まったら、勉強して活動エリアのエキスパートになりましょう。以下のことを町レベルで把握できるようにしてください。

投資金額：1000万円以下

投資金額は1000万円以下。物件価格700万円、諸経費100万円、リフォーム費用200万円の内訳を想定しています。

活動エリアは庶民が住む場所で家賃10万円以上の家賃を取ることは難しい。そのため、投資金額が1000万円を超えた場合はどうしても利回りが低くなり、投資効果が悪くなります。

投資金額1000万円で家賃10万円の場合 ➡ 実質利回り12％

重要なことは、活動エリアの特徴で戦法を変えること。

投資スタイル：インカムゲイン（賃貸で収益）

不動産投資には2つのスタイルがあります👇

私は、インカムゲイン（賃貸で収益を得る）を主としています。

基本的には所有し続ける方針ですが、なんらかのタイミングでは売却する予定です。

インカムゲインだけではなく、売却がしやすい物件（すぐに売れる魅力ある物件）であることも重要です。

出口戦略という言葉があり、「物件を購入して売却したときのトータル収支が最大になるようにしよう」という考え方。物件を安く購入して、高く貸して、高く売れる、これが良い物件です。

初心者～中級の個人大家さんはインカムゲイン、中級～メガの法人大家さんはキャピタルゲインの傾向が強い。

支払い：キャッシュ一括払い

最初は現金購入が簡単なのでおすすめします。融資購入に比べて、大きな指値が決まりやすい。

2戸目以降で、大家業に自信が付きましたら事業拡大のために融資をご検討ください。

建物面積：80㎡

ファミリー層をターゲットにできる建物面積80㎡がおすすめ。

大阪市は独身用マンションが多く、40㎡以下のワンルーム数が多く供給過多ぎみ。40㎡以下の物件は競合が多い。

それに、部屋の広さで入居者募集時の仲介業者の対応が違います。

建物タイプ：戸建

「戸建」と「区分マンション」に分けられ、大きな違いは👇

項目	区分マンション	戸建
修繕費	・毎年強制的に取られる ・全住民の合意のもと使用される ため、自分の意志では使えない ・不払いの住民がいる場合は不公平	・自分で考え積み立てる。 ・自分の意志で使う。
管理	・管理会社が管理 ➡管理費がかかる	・自主管理か管理会社か 選択できる。
立地	・都市部に多い	・郊外に多い
資産価値	耐用年数は長いが、 資産価値は落ちていく。	耐用年数は短いが、 土地代はのこる。
融資	通りやすい	通りにくい
火災保険料	安い	高い

私は「戸建」を好んでいます。

区分マンションの場合は強制的に取られ自由にできない修繕費・管理費に納得ができない理由が大きいです。

築年数：築40年前後

築年数が古い築30年~45年あたりを好んでいます。安く買いやすいためです。

築40年だけど造りがしっかりとしている物件が一番お買い得だと思っています。洒落た細工がされているような物件は信頼度が高くなります。それだけこだわりを持って丁寧に造られたと思えるからです。

築30年以下の築浅物件は価格が高く利回りが悪くなるので手がだせません。ただ、多少利回りが悪くなっても築20年代の物件を購入することは「あり」だと思います。修繕が少なくて済み、間取りが快適で、古臭さがないため。この古臭くないというのは重要でして、古臭さをなくさないと入居者がきてくれません。築古はその古臭さや間取りの不便さを解決するのにリフォーム費用がかかりがちです。

新築（築0年~20年）は利回りがかなり悪いのでおすすめしませんが、都心であれば安定した資産として「あり」です。

状態：内装は程よくボロボロだが、造りしっかりして頑強

「ほどよくボロボロで荒れている物件」は指値（値下げ）が通りやすい。造りがしっかりしていて内装を奇麗にしただけで住める物件は理想的です。

逆にリフォーム済みの物件は避けています。多くが業者の高額転売用物件です。私たちは業者のリフォーム済みの物件を購入するのではなく、ボロ家を購入して自分でリフォームした方が利益が高い。

傾きがひどい、雨漏り、シロアリ被害のある物件は避けるようにしています。「瑕疵のチェック」については以下記事を参照ください👇

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物件購入前の瑕疵チェック

難：再建築不可能

再建築不可能な物件も好んで購入しています。

再建築不可能は融資が通りにくいため、ライバルが少なくなります。融資を使わずに現金購入できる場合は指値（値下げ）が強気でいけます。

ただ、再建築不可能な物件は売却が難しい点は覚悟しないといけません。私が買いの時に強気で指値をしたように、私が売る時は強気な指値をされるのなるのでしょう。そうなっても困らないように安く仕入れなければいけません。

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借地権、再建築不可、テラスハウス⇒安いけど注意

まとめ

私が好んで購入している物件の紹介でした。

こういった好みは十人十色で、不動産投資には正解はありません。活動エリアに沿って、自分の好みや属性に適した条件を確立していってください。

なお、物件探しをしていると「買いたい病」にかかって妥協した買い物をしがちです。そこは「買わないことも不動産投資」とグッと我慢をして、本当に購入して大丈夫なのかを慎重に考えましょう。

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