ボロ物件を400万円弱でリフォーム（ビフォーアフター写真あり）

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築40年のボロ物件を370万円を投与してリフォームしました。

ビフォーアフターを写真で紹介いたします。

いつもはボロ物件を最低限の修繕だけして家賃を下げて貸していますが、今回ははじめて高級バージョン（自分の中では）です。

入居者が快適に住めるように、不具合がないように、細かいところまで（優秀な業者さんが）考えました。

高級仕様にしたら、どれだけ家賃を上げれるのか実験的な意味合いもあります。ボロ屋バージョンと高級バージョンのどちらがいいのかは永遠のテーマです。

リフォーム情報

業者選定

以前、ジモティーで格安自営業者に発注して痛い目にあったので、今回は看板を持った信頼できる業者を見つけようと頑張りました。

特にコネもないので、ネットで以下を基準に探し4社の相見積もりを取りました。

• google MAPで評判がいい。
• 地元の不動産。
• 看板を掲げていてオフィスがある。
• ホームページの雰囲気が良い。
  　工事事例が載っている
  　金額例が載っている
  　代表者の声が真摯（奇麗ごとを並べているのではなく、本音で話していると感じる文）

• A社：高い。各工程が他社より2割ほど高い。
• B社：適正価格。ご年配の方で言葉が聞き取れない時があった。
• C社：安い。場馴れ感があって頼もしい。
• D社：適正価格。見積もりが詳細に書かれていて驚いた。

【A社】
見積もりが高かったです。
知名度のある会社だったのでブランド料ですかね？
他業者と比較すると各工程が2割増しでした。
A社「高いなら、不要な工事を削ってください！」、と。
選ぶ理由はないです。

【B社】
見積もりは適正価格で問題はなさそうです。
しかし、ご年配の方で言葉が聞き取れない箇所があって、意思疎通が難しいように感じました。
ここを選ぶ強い理由はない、と感じました。

【C社】
安いです。
安いリフォームを多く手掛けているようで場馴れ感があって頼もしいです。
ここは良いなと思いました。
安いことはうれしいのですがクオリティーは不明です。
ここに決めるなら工事例を調査していこうと思いました。

【D社】
適正価格です。
見積もりが詳細に書かれていて驚きました。
初期の段階でここまで細かい見積もりは始めてでした。
寸法が細かく書き込まれた間取図を元に説明してくれました。
「この床の高さなら値段はそこまで変わらないためCFよりも無垢フローリングがいい」、
「この土壁の柱の高低を考えると合板貼り付けるとかっこ悪くなる」など。
経験と知識がベースとなった話がおもしろかったです。
任せればクオリティーは高い仕上げりになると思いました。

C社かD社で迷いました。

失礼ながらD社の見積もりの荒探しをします。
書籍「ポケット版リフォーム編2022」のリフォーム料を根拠として、料金が離れている、疑問におもう工程をすべてエクセルにまとめました。

積算資料ポケット版　リフォーム編2022 [ 建築工事研究会 ]

D社の社長さんに値下げ交渉をしました。気分を害されないよう恐々と。
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結果、すべててはじかれました…。
D社の社長さんは、ひとつひとつに丁寧に理由を述べてくれました。

安くはないのですが、技術と人柄が信頼できると思い、D社に決定しました。

結果として、スピードとクオリティーが素晴らしく、満足しています。
1月ほどで工事完了、仕上がりは美しく、扉がスムーズに開かないなどの細かな調整も多数実施していただきました。

【余談】
D社の社長の勢いに負けて、トイレに「手洗い管」（トイレタンクの上から水がでるやつです）をつけることで決定してしまいましたが、私は「手洗い管」は不要派です。皆様はどうお考えですか？

物件情報

建物面積：約80㎡
築年： 築40年代半ば
建物種別：一戸建て
構造規模： 木造2階建
間取：ダイニング、1Ｆ洋室、２Ｆ洋室、２Ｆ和室

リフォーム箇所

不具合箇所を細かくリフォームしていますが大きいところは以下です👇

床板をアカシア無垢フローリング：　廊下、ダイニング、１Ｆ洋室
畳表替え：２Ｆ和室　8畳
クロス（壁、天井）：廊下、代理頃１、居室２
キッチン：新調
トイレ：新調
洗面台：新調
給湯器：新調
エアコン：2台新調
ベランダ：防水塗装
分電盤アップ：30A→60A
ハウスクリーニング：全面
扉、窓の微調整
コンセント、配管の位置調整

目玉は無垢フローリングで、眺めていると愛着が湧いてきます。

まとめ

リフォーム費用回収に時間はかかりますが、今回の「高級仕様リフォーム」はやって良かったと思います。

荒れた家を安く仕入れて、お金をかけてリフォームして資産価値を高めることは良い不動産投資だと思います。荒れた家を安く購入する部分が難しいのですが…。

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